태영건설 사태로 촉발된 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기가 현실로 다가오고 있다. 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr

“제2의 태영건설 될라”… 건설사들 ‘노심초사’

건설업계에 PF사태가 본격화된 사건은 지난해 말 태영건설의 워크아웃 신청이다. 태영건설은 지방 중소도시들을 중심으로 부실 현장을 다수 보유하고 있었고, 결국 PF 만기를 버티지 못하고 무너졌다.

지난해 초부터 업계에서 우려한 PF발 우려가 결국 현실화된 것이다. 비단 태영건설만의 문제는 아니라는 게 업계의 공통된 의견이다.

이미 지난해 지방의 중소건설사들은 채무를 이기지 못하고 도산한 사례가 많았다. 국토교통부에 따르면, 지난해 폐업한 건설업체 수는 1948곳으로 글로벌 금융위기가 불어닥친 2006년 이후 최대치를 기록했다.

중소형 건설사를 넘어 중견급 건설사들 역시 만기가 다가오는 채권을 막지 못할 것이란 우려의 시선도 나온다. 최근 한국기업평가는 ‘비우호적 업황에 따른 건설사별 리스크 진단’이라는 보고서를 통해 “부동산 경기 불확실성에 대한 여파로 재무 리스크가 현실화되고 있다”고 평가했다.

특히 신용등급 A급 이상의 건설사와 BBB급 이하 중견건설사들을 중심으로 신용도 하향 조정의 위험이 크다는 분석이다. 단기신용등급 A3으로 평가받는 코오롱글로벌의 경우 지난해 9월 말 기준 PF 우발채무가 1조 1000억원에 달하는 것으로 조사됐다. 미착공 사업장 상당수가 대전, 울산 등 부동산 경기변동이 심한 지역에 위치한 점도 우려되는 부분으로 지적받았다.

신용등급 BBB 한신공영은 부채비율이 지난해 9월 말 기준 247%에 달할 정도로 재무구조가 악화됐다. 게다가 현재 신규 사업을 벌이는 현장과 관련된 활동으로 인해 차입 규모가 더욱 증가할 것이란 우려도 나온다.

올해 1분기까지 도래하는 미착공 PF 규모가 3조2000억원에 달하는 롯데건설도 잠재적인 모니터링 대상 기업으로 분류되고 있다. 또한 동부건설 역시 순차입금 4800억원으로 자기자본 대비 높은 부채를 보유한 것으로 나타났다.
이 밖에도 자기자본 대비 PF 규모가 절반을 차지하는 신세계건설(50%), KCC건설(56.4%), GS건설(60.7%), HDC현대산업개발(77.9%) 등도 잠재적인 우려기업으로 평가받는다.

건설사별 PF 위기탈출 ‘잰걸음’

분양시장은 부동산 호황기로 불리던 지난 2021~2022년 분양한 단지들을 중심으로 미분양 물량이 적체되고 있다.

고금리 등의 여파로 인한 분양시장 침체로 인해 당시 청약에 당첨된 수요의 계약포기가 속출한 탓이다. 당시 실행한 PF가 올해 상반기부터 만기에 도래하면서 건설사들은 긴장하고 있다. 채권의 규모가 큰 위험군 건설사들은 계열사 등을 동원한 자금조달에 속도를 내고 있다.

상반기 3조 2000억원의 만기채권을 보유한 롯데건설은 PF 관련 우려가 커지자 즉각 대응에 나섰다. 시중은행을 포함한 금융기관과의 펀드조성을 통해 PF우발채무를 장기 조달구조로 전환했다고 밝힌 것이다.

세부적으로 신한은행, KB국민은행, 하나은행, 우리은행 등 5개 은행과 키움증권, 대신증권 등 3개 증권사를 비롯한 롯데 그룹사가 참여한 펀드를 조성하겠다는 로드맵이다. 펀드의 규모는 2조 3000억원에 달하며 은행권이 1조 2000억원, 증권이 4000억원, 롯데 그룹사가 7000억원을 출자한다.

펀드조성을 통해 롯데건설의 PF우발채무 5조 4000억원 중 2조 3000억원은 3년간 장기로 연장되며, 올해 말까지 본PF 전환과 상환으로 2조원을 해소하겠다는 목표다. 이렇게 되면 내년 말 이후로 PF우발채무가 2조원대로 낮아진다는 게 회사 측의 설명이다.

롯데건설 관계자는 “시중은행 등을 통한 장기 조달구조로의 전환으로 PF우발채무를 3년 만기로 연장해 안정적인 재무구조를 갖췄다”며 “약 2조원의 현금성 자산도 보유하고 있는 만큼 유동성에 문제는 없다”고 말했다.

2020년 대구 부동산 시장의 호황과 맞물려 공격적인 분양에 나선 신세계건설도 ‘계열사 찬스’를 활용하기로 했다. 신세계건설은 대구 지역의 부동산 시장 호황기에 여러 현장을 분양하며 인지도를 높였다.

그러나 현지 부동산 시장의 빠른 냉각과 더불어 미분양이 속출하며 결국 부실현장으로 전환되어 PF 만기가 도래하는 상황을 맞게 됐다. 대구 지역 주요 사업장인 빌리브 헤리티지와 빌리브 루센트, 빌리브 라디체의 분양률은 약 20% 수준에 불과할 정도로 부진하다.

지난해 8월 준공한 대구 빌리브 헤리티지는 1400억원 규모의 PF 대출 만기 연장에 실패해 미분양 물량 공매 절차를 밟고 있지만 두 차례 유찰에도 응찰자가 나오지 않고 있다.

결국 이는 고스란히 재무구조 악화로 이어져 지난해 말 기준 신세계건설의 부채비율은 953%까지 치솟았다. 연초 400%였던 점과 비교하면 500% 이상 늘어난 것이다.
결국 신세계 계열사 신세계 프라퍼티와 산업은행이 나섰다. 2000억원 규모의 사모채를 발행하면서 급한 불을 끌 수 있게 됐다.

이와 함께 △경기 여주시 자유CC(18홀) △경기 여주시 트리니티클럽(18홀) △실내외 물놀이 시설 아쿠아필드(하남·고양·안성 스타필드 내 3곳) △조경사업 등 레저사업부분을 매각하면서 추가 유동성 확보에도 적극 나서고 있다. 앞서 지난달 말 합병한 영랑호리조트와 레저사업 매각이 이뤄지면 부채비율은 다시 400%대로 내려가게 된다.

대형 부실채권 이슈가 있는 동부건설도 해명에 나섰다. 동부건설은 지난해 3분기 기준 순차입금 4800억원 중 3500억원이 한국토지주택공사(LH) 공공택지 매입을 위한 토지분양대금 반환채권 담보대출로 안전채권이라는 입장이다.

동부건설 관계자는 “사실상 국가 등급의 신용도를 가진 채권이기 때문에 리스크가 없다고 봐도 무방하다”며 “지난해 우발채무 1조 6000억원을 해소했고, 현재 진행 중인 사업장의 분양률도 안정적이기 때문에 추가 우발채무의 우려는 없다”고 설명했다.

신탁사까지 ‘불똥’… 정부 “금융권 부실 막을 것”

신용도가 낮은 중소건설사를 대신해 PF를 보증하는 ‘책임형준공신탁’ 방식 등으로 분양시장에 적극 뛰어들었던 신탁사들의 상황도 좋지 않다. 신탁사는 2020년 말부터 건설사를 대신해 공사비를 보증하는 방식으로 부동산 시장에서 호황을 누렸다.

그러나 건설사와 마찬가지로 고금리와 분양경기 악화의 직격탄을 맞으면서 PF 이슈에서 자유롭지 못한 상황이다. 최근 신탁업계 최상위 자본력을 보유한 한국토지신탁의 신용등급이 ‘A(부정적)’에서 ‘A-(안정적)’로 하향 조정된 것이 업계의 어려움을 대변하는 사건이라고 볼 수 있다.

통상 신용등급이 하락하는 요인은 채무에 따른 재무건전성 악화가 가장 크게 작용한다. 지난해까지만 해도 업계에서 가장 안정적인 재무구조를 갖춘 것으로 평가받던 한국토지신탁의 등급 하락 요인으로는 상반기 도래하는 PF우발채무가 가장 큰 영향을 끼쳤다는 평가가 지배적이다.

한국토지신탁과 더불어 업계 순위권으로 평가받는 KB부동산신탁 역시 자기자본 대비 10%를 넘는 대형 부실채권을 보유한 것으로 나타났다. KB부동산신탁의 채무규모는 총 1000억원에 달하는 것으로 전해진다.

이 외에도 신탁업계 전반에서 채무규모가 급증하며 위기감이 고조되고 있다. 신탁사가 시행사나 조합에게 빌려주는 신탁계정 대여금은 지난해 9월 말 기준 4조 800억원으로 2022년 12월 말(2조 5833억원)보다 57.9% 늘어났다.

금융감독원에 따르면, 지난해 전국에서 준공기한을 지키지 못한 신탁사 보증 사업장도 26개에 달하는 것으로 나타났다.

이처럼 업계 전반으로 위기가 이어지자 정부가 칼을 빼 들었다. 공격적인 PF 구조조정을 통해 금융 불안으로 이어지는 길목을 차단하겠다는 목표다.

세부적으로 PF 대출 대환보증을 신설해 자금 조달 및 유동성 지원을 위해 저금리 대출로 대환할 수 있도록 하고, 책임준공 의무에 대한 이행보증 및 비주택 PF 보증도 확대함으로써 시장 안정화에 나서겠다는 것이다.

LH 역시 상반기에만 12조원을 투입해 PF부지 매입 등에 적극 활용하겠다는 의지를 드러냈다. PF 연착륙과 잠재 위험 관리를 위해 부사장을 단장으로 하는 전담 조직을 구성하고 시장 안정화에 나서겠다는 것이다.

그러나 건설업계에서는 정부의 노력과는 별개로 상반기 PF발 위기는 이미 시작됐다고 진단하고 있다.

건설업계 한 관계자는 “상반기부터 대규모 만기 채권이 도래하면서 위기감이 커지고 있는 모양새”라며 “부실 PF사업장 구조조정이 본격화될 경우 당장 건설사들이 떠안게 될 손실규모 역시 예측이 불가능한 상황이 될 것”이라고 지적했다.

이어 “사업 포트폴리오가 다양한 중견건설사 이상급 규모에서는 버틸 여력이 있지만, 사업이 한정적인 중소형 건설사들은 도산이 불가피할 것”이라고 덧붙였다.