[WHY?] 고금리 기조로 외면받았던 리츠가 시장 예상보다 높은 수익률로 주목받는다.

연내 금리 인하 기대감이 고조되면서 리츠(REITs·부동산투자회사)가 호조인 것으로 나타났다.

4일 NH투자증권은 보고서에서 지난달 글로벌 리츠 지수(Nareit) 총수익률은 –0.14%를 기록했다고 밝혔다. 지난해 4분기 미국 리츠 실적과 가이던스는 1.93%를 기록하며 시장의 예상보다 높은 수치로 양호하다는 평가가 나왔지만, 물가 상승과 국채 금리 급등으로 상승분을 반납하는 결과가 나왔다. 

여전히 높은 소비자물가도 한몫했다. 1월 미국 소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 3.1% 올라 시장 예상치(+2.9%)를 웃돌았다. 주거비(+6%)와 의료비(+3%) 상승이 주요 원인으로 지목된다. 1월 미국PPI(생산자물가지수)도 전월 대비 0.3% 상승하며 시장 예상치(+0.1%)를 상회했다.

올해 미국 리츠 시장은 실적 전망에 따른 섹터별 성과가 다르게 나타날 것으로 예상된다. 미국 리츠 31개 종목이 지난 분기에 실적 컨센서스를 상회했고, 21개 종목은 예상치에 부합하는 실적을 내놨다. 쇼핑몰, 데이터센터, 호텔, 팀버, 단독주택 리츠가 상승세를 주도한 반면, 넷리스, 아파트, 쇼핑센터, 스토리지 리츠는 하락 마감했다.

최근 높은 하락세를 보였던 미국 상업용 부동산은 원격·하이브리드 근무 선호가 여전한 가운데 직원들의 오피스 복귀율이 51.8%에 그쳤다. 지난 분기 미국 리테일 부동산 임대료는 11분기 연속 상승했음에도 공실률은 전분기 수준과 동일했다.

NH투자증권에 따르면 리츠 실적 추정치 변화율은 리츠 지수와 매우 밀접하게 움직였으며, 실적 추정치가 상향될 경우 리츠 지수의 랠리로 이어지는 경우가 많았다. 지난해 하반기 이후 미국 리츠 실적 추정치는 연속적으로 떨어졌으나 지난 분기 실적을 거치며 상향 조정되고 있다. 최근 3개월 동안 노인 주거시설, 데이터센터, 호텔 리츠의 실적 추정치보다 높게 나타난 반면, 오피스, 조립식주택, 아파트, 셀타워 리츠는 낮게 나타났다.

지난해 4분기 이후 더딘 성장률을 보였던 한국의 리츠 지수는 3.96% 상승했다. 같은 기간 도심업무지구(CBB), 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD) 등 서울 주요 권역의 오피스 공실률은 낮은 수준을 유지했다. 연내 입주를 확정한 임차인이 유입되며 CBD 공실률이 하락해서다. 지난해에 이어 올해에도 신규 공급이 늘면서 산업용 부동산 가격은 3분기 연속 하락했다.

홍지환 NH투자증권 연구원은 “지난 분기 랠리로 금리 하락 기대감이 리츠 주가에 일정 부분 반영됨에 따라 실적 반등이 나타나거나 유기적·비유기적 성장이 가능한 리츠에 집중하는 전략이 유효할 것”이라고 내다봤다. 미국 리츠 중에서도 데이터센터, 노인주거시설, 산업용 리츠는 연초 이후 실적 추정치가 상향 조정됐으며 추가로 올해 실적 성장이 나타날 가능성이 높다는 이유에서다. 

그러면서 홍 연구원은 “셀타워, 아파트리츠의 경우 단기 수급 불안 요인이 있기에 최근 성과는 부진했으나 미국 통신사 5G 투자 정상화, 동·서부 대도시 공급 부담 완화를 근거로 연내 실적 반등을 기대할 수 있을 것”이라고 전망했다.

/ 포춘코리아 조채원 기자 cwlight22@fortunekorea.co.kr