재택근무 축소로 출퇴근 수요가 늘어나며 살아난 오피스 임대차 시장 활황이 내년에도 이어질 것으로 보인다. 위드 코로나 본격화로 외국인 관광객들이 다시 발걸음을 늘리고 있는 리테일시장 역시 정상화에 속도를 내고 있으며, 물류센터시장은 시장이 급성장한 신선식품 배송에 맞춰 수요가 달라질 것으로 예상되고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)코리아 는 5일 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC)에서 기자간담회를 열고 내년도 상업용 부동산 시장 전망을 통해 이 같이 밝혔다.

올해 3분기 서울의 A급 오피스 빌딩 평균 공실률은 2.2%로, 2022년 3분기 이후 2%대다. 자연공실률 5%와 비교해서 현저히 낮고, 이는 업계에서 사실상 공실이 없는 상태라고 평가한다.

간담회에 발표자로 나선 정진우 리서치 팀장은 "앞으로 이 같은 공실률 그래프를 다시 볼 수 있을 지 모르겠을 정도로 최저치"라며 "국내 오피스 시장은 코로나19 이후에도 높은 오피스 임차 수요를 나타내고 있다"고 설명했다.

게다가 향후 공급이 예정된 신규 오피스가 점점 줄어들 것으로 전망되는 것 역시 오피스 시장이 당분간 수요자 중심으로 이뤄질 가능성을 높이는 요소다.

1인당 사무실 점유면적도 지난 2010년 4.0㎡에서 2020년 기준 4.4㎡로 10% 증가하면서 쾌적한 근무환경을 선호하는 점도 오피스 공간 부족 현상을 키우고 있다.

서울 오피스 권역 내 신규 오피스 공급면적은 지난해까지 연평균 약 29만600㎡ 수준이었다. 그러나 올해부터 2026년까지 예정된 신규 공급면적은 이전의 절반 수준에 그칠 것으로 C&W는 예상했다.

신규 공급이 줄어든 이유는 코로나19 이후 러시아-우크라이나 전쟁 장기화로 인한 원자재 가격 상승이 이어졌고, 높은 금리로 인한 대출 부담으로 신규 오피스 개발도 얼어붙어서다.

정 팀장은 "기능인력 고령화와 더불어 신규 인력의 진입이 점점 줄어들면서 인력이 귀해지고 있고, 이는 고스란히 인건비 상승으로 이어지고 있다"며 "결국 공사비 상승으로 이어지고, 최근 불거진 안전관리 이슈 등으로 공사기간이 늘어난 것도 공급이 지연되는 이유"라고 설명했다.

견조한 임대차 시장과 달리 투자시장은 얼어붙어있다. 이 같은 시장기조가 내년에도 이어질 것이란 게 C&W의 전망이다. 이날 발표자료에 따르면, 올해 국내 1~3분기 오피스 거래 규모는 6조2000억원을 기록했다. 지난해 기록한 15조원보다 약 45% 감소한 수치다. 올해가 거의 끝나가는 만큼 사실상 지난해보다 대폭 축소된 거래량을 기록한 상태로 한해를 마칠 가능성이 높다.

정 팀장은 "오피스 거래는 향후 시중 금리의 하락과 유동성이 증가하는 시점이 맞물리는 시기 일부 이뤄질 것"이라며 "높은 금리 부담으로 인해 현재 수요자와 매도자 간 가격 차이가 크기 이를 좁히기는 당분간 어려울 것"으로 내다봤다.

리테일 시장의 경우 외국 관광객 유입의 효과로 명동 상권이 가장 큰 공실률 회복을 보인 것으로 나타났다. 코로나19기간 공실률이 45%에 육박했던 명동은 최근 관광객 증가로 인한 효과를 톡톡히 보고 있다.

다양한 상점이 빠져나간 가게들을 다른 브랜드가 입점해 채우고 있고, 매출규모 역시 코로나19 이전 수준으로 빠르게 다시 진입 중이라는 게 C&W의 설명이다.

이 밖에 서울시내 6대 상권으로 불리는 가로수길, 강남, 청담, 홍대, 한남·이태원 등 대규모 상권 역시 거리두기 해제 이후 빠르게 상권을 회복하고 있다.

6대 상권 외에 성수상권은 C&W가 가장 주목하는 지역 중 하나다. 성수는 아직 상권이 '점'단위로 작기 때문에 관련 통계를 낼 정도의 규모는 아니지만 공실률이 5% 미만으로 꾸준히 유지되는 성장이 기대되는 지역이라는 것이다.

정진우 팀장은 "성수는 아직 점 단위의 소규모 상권들이 분산해 있는 자리가 잡히지 않은 지역"이라면서도 "대표적으로 디올과 같이 글로벌 브랜드 들의 니즈가 증가하고 있고, 1020세대들로 대표되는 MZ들을 타게팅하기 위한 브랜드들이 성수에 대거 자리를 잡으면서 향후 성장이 기대되는 곳으로 떠올랐다"고 평가했다.

물류센터 시장은 저온에서 상온으로 트렌드가 옮겨가며 수요의 변호가 있을 것으로 C&W는 내다봤다. 공사비 상승과 금리 인상 등 악재가 이어지는 데다, 온라인 쇼핑트렌드의 변화로 인한 복합물류센터 선호도가 짙어지면서 내년부터 순수 저온 물류센터의 수요가 감소할 것으로 전망한 것이다.

정 팀장은 "물류센터는 공급이 많지만 실제로 기업들이 선호하는 위치나 시설 등을 만족시킬만한 물건이 별로 없다"며 "저온 대신 신선제품 등 상온의 판매량이 늘어나면서 상온 물류센터은 높은 수요가 이어지고 있고, 저온 물류센터는 수요가 적어 상온으로 리모델링해 임차인을 새로 구하는 추세"라고 설명했다.

/ 포춘코리아 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr