[포춘코리아(FORTUNE KOREA)=김동현 기자] 오세훈 서울시장의 주택공급확대에 속도가 붙을 전망이다. 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안'을 통해 점진적인 완화를 예고했고, 마지막 퍼즐로 불리던 2종 일반주거지 7층 높이 제한지역 용적률 상향을 발표하면서 재개발·재건축 사업성 저하 요인으로 불리는 요소들을 모두 제거하는 모양새다.

서울시는 도시계획 규제 완화를 개정한 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발·재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립 계획·추진 중인 사업지에 곧바로 적용된다.

이번에 발표된 내용의 핵심은 2종 일반주거지역 가운데 7층 높이 제한을 받는 지역의 규제를 완화하는 것이다. 2종 7층 규제는 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도였으나 2종 일반주거지역보다 낮은 용적률과 층수 제한을 받아 제도개선 요구가 제기돼왔다.

이 같은 목소리를 반영해 해당 지역에서 재개발·재건축을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지 건축할 수 있도록 했다. 용적률은 190%에서 200%까지 완화됐다.

2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도상향할 때 조건으로 내걸었던 '의무공공기여'(10% 이상)도 사라져 사업성이 높아질 전망이다.

서울시는 정비사업 해제지역 388개소 가운데 160여개소(41%)가 2종 7층 지역이어서 개정된 기준의 적용을 검토할 수 있다고 설명했다. 다만 구릉지나 중점경관관리 구역, 고도지구·자연경관지구 등 높이·경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외다.

더불어 상업·준주거지역에서 재개발·재건축을 할 때 충족해야 하는 비주거비율을 10%에서 5%로 3년 동안 한시적으로 낮춘다. 상업·준주거지역 비주거비율 기준은 상업지역이나 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율 이상으로 관리하는 것을 의미한다.

비주거비율 완화는 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 공공재개발·재건축 등에 우선 적용하고 점차 확대하는 방안을 검토할 계획이다.

이로써 서울시가 밝힌 재개발 관련 규제의 마지막 퍼즐이 완성되며 시내 정비사업 추진에 속도가 붙을 전망이다.

앞서 서울시는 지난 5월 재개발 관련 규제완화 방안을 제시한 바 있다. 당시 시가 밝힌 재개발 관련 규제완화 방안은 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축 △주민동의율 간소화 및 명확화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규 지정 △2종 일반주거지역 규제 완화 △매년 재개발구역 지정 공모제 시행 등 6가지다.

주거정비지수제는 그간 재개발을 막은 핵심 규제로 꼽혀왔다. 이를 폐지함으로써 재개발 구역 지정을 원활하게 하기 위한 것이다. 이 제도는 주민 동의율과 건축물의 노후도 등을 일일이 점수화한 뒤 100점 만점에 70점 이상을 얻어야 사업신청이 가능하다. 이 제도 도입 이후 서울에서는 재개발 신규 지정이 한 건도 이뤄지지 않아 사업의 최대 걸림돌로 꾸준히 지적됐다.
 
제도 폐지로 최소한의 법적 요건만으로 곳곳에서 재개발 지정이 가능해질 것으로 기대되고 있다. 최소한의 요건은 필수항목(노후도 연면적 3분의2 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)과 선택항목(노후도 연면적 3분의 2 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 ㏊당 60가구) 중 1개 이상 충족이다.
 
오세훈 시장은 "현재 재개발이 필요한 서울 시내 노후 저층주거지 중 법적 요건을 충족하고 있는 곳이 약 50%에 달한다"고 밝혔다. 그러나 여기에 주거정비지수제를 적용하면 재개발 지정 가능 지역은 14%로 크게 축소된다고 밝혔다. 지수제 하나만 풀어도 많은 지역에서 재개발이 진행될 수 있음을 강조한 것이라 할 수 있다.
 
공공기획 도입은 사전 타당성 조사부터 정비계획 수립까지 서울시가 주도함으로써 재개발 사업 기간을 단축하고 공공성을 확보하기 위해 기획됐다. 기존에 자치구가 맡아 사업을 진행할 때에 비해 기간을 3분의 1 수준(14개월)으로 단축할 수 있다는 게 시의 설명이다.
 
주민제안과 사전 검토가 6개월에서 4개월로, 법정 절차가 12개월에서 6개월만 소요되며 정비구역 지정 기간이 기존 5년에서 2년으로 줄어들게 된다.
 
주민 동의율 확인 절차도 3단계에서 2단계로 줄어든다. 재개발을 두고 나타날 주민 간 갈등을 최소화하기 위해 주민 동의율은 10%에서 30%로 높아진다. 정비계획 지정 단계에서의 주민 동의율(3분의 2 이상)도 그대로 유지된다.
 
재개발 해제구역 중 노후화 또는 슬럼화로 환경개선이 필요한 곳에 대해서는 주민 합의 하에 신규 구역 지정이 가능하도록 했다. 시는 해제지역 316곳 중 절반 이상이 이 방안을 통해 재개발될 수 있을 것으로 보고 있다.

한편, 서울시는 재개발 활성화 과정에서 투자과열로 인한 투기행위를 막을 방안도 마련한다는 방침이다. 후보지 공모일을 주택 분양권리 산정 기준일로 고시하고, 정비사업 후보지 선정 후 비경제적 신축행위를 제한할 계획이다. 이 밖에 토지거래허가구역 지정을 통해 실수요자 외 거래를 원천 차단하는 방안도 검토 중인 것으로 전해지고 있다.

김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr