연방준비제도(Federal Reserve)는 두 가지 주요 임무를 가지고 있다: 최대 고용과 물가 안정화다. 인플레이션이 점차 증가하며 결국 40년 만에 최고치에 도달하자 연준은 금리를 11번 인상하는 조치를 취했고, 그 결과 모기지 금리가 치솟았다. 사람들이 이전에 익숙했던 역대 낮은 모기지 금리는 사라졌다. 시장보다 낮은 금리로 고정한 이들이나 모기지가 없는 이들은 집을 팔 경우 다시 오지 않을 수도 있는 매우 낮은 금리를 포기해야 할 상황이 되어 집을 계속 보유하게 되었다.

이는 기존의 주택 공급 부족을 더욱 악화시켰다. 대략 200만에서 700만 채의 주택이 부족한 상태다. 매물 부족 현상은 수요가 있음에도 불구하고 판매할 주택 재고를 줄이는 잠금 효과로 더욱 심해졌고, 주택 시장은 얼어붙으며 기존 주택 판매는 거의 30년 만에 최저치를 기록했다. 상황은 이후 나아졌지만 아직 완전히 해결된 것은 아니며, 어느 최고경영자(CEO)의 예측에 따르면 수십 년간 주택 시장에 여파가 이어질 것으로 보인다.

레드핀(Redfin)의 CEO 글렌 켈먼(Glenn Kelman)은 '연준의 조치는 30년이란 긴 여운을 남길 것이다. 미국이 집 짓기에 다시 열심히 나서지 않는 한, 장기간 저공급 상황이 지속될 것이다'라고 말했다. 그는 야후 파이낸스(Yahoo Finance)와의 인터뷰에서 2월에 8개월 만에 처음으로 공급이 늘었다며 이를 '재고 정체 해소의 작은 신호'라고 평가했다. 그리고 이런 추세의 개선을 계속 기대하고 있다.

그는 '특히 단독 주택의 더 많은 매물이 필요하다. 소비자 수요가 여전히 강해 가격 상승을 이끌고 있다. 거의 모든 주택 소유자와 예비 구매자가 직면한 큰 문제는 주택 구입력이다. 공급이 늘어나야 한다'라고 강조했다.

그렇다면 주택 공급 증가를 위해 모기지 금리가 얼마나 낮아져야 할까?

켈먼은 금리가 7%에서 6%, 그리고 5%로 떨어질 때 더 많은 재고가 나올 것이라고 했다. 그는 또한 계획을 미뤘던 사람들도 있고, 그들이 무한정 기다릴 수만은 없을 것이라고 말했다. (현재 30년 고정 모기지 평균 이자율은 7.11%다)

'오늘날 대화하는 고객들 중 많은 이들은 여전히 2.5%나 3%의 30년 모기지를 포기하고 싶지 않지만, 집이 너무 작아져서 결국 내놓을 수밖에 없다고 말합니다,' 켈먼은 전했다. '이자율이 크게 하락하지 않더라도, 우리는 재고의 소폭 상승을 볼 것입니다. 하지만 크게 늘리려면 모기지 금리가 실질적으로 하락해야 합니다.'

그럼에도 주택 공급 문제는 모기지 금리가 내려간다고 해서 해결될 장기적이고 복합적인 이슈다. 제롬 파월(Jerome Powell) 연준 의장은 이번 달 초 의회에서 증언하면서 비슷한 견해를 표했다. '주택 시장은 현재 매우 어려운 상황에 있다. 낮은 모기지 금리에서 고정된 상태와 높은 금리 등으로 인한 문제는 경제가 안정화되고 금리가 정상화됨에 따라 해결될 것이다. 하지만 주택 부족이 문제로 남을 것이다'라고 파월 의장은 말했다.

켈먼은 캘리포니아 주에서의 최근 법안이 부속 주거 단위 증가를 독려하고 환경 심사 절차를 간소화하였다고 언급했다. (캘리포니아 환경 품질법이 주 내 개발을 막는 데 여러 차례 사용된 것을 알려져 있다.) '이것은 연방 정부에서도 모범사례로 받아들여졌다'며 조 바이든(Joe Biden) 대통령이 국정연설에서 주택 건설을 위한 관료주의적 장애물을 없애겠다고 언급한 것을 예로 들었다.

바이든 행정부가 발표한 최신 주택 계획에는 구매자와 판매자를 위한 세금 감면이 포함된 것으로, 이는 지금이나 과거에 매도자나 매수자가 적임을 시사한다. 켈먼은 오바마(Barack Obama) 전 대통령이 '위대한 금융위기'의 저점에서 유사한 조치를 취했을 때 주택 시장에 긍정적인 영향을 미쳤고, 조치가 종료됐을 때 시장에 일시적인 변동이 있었다고 말했다. 그는 바이든 대통령의 법안이 통과된다면 영향을 줄 것이라고 믿지만 통과는 쉽지 않을 것이라고 예상했다.

'지금 어떤 법안이 통과될지 기대하지 않는다. 정부가 기능을 제대로 하지 못하고 있기 때문이다. 하지만 연방 차원에서 이런 논의가 이뤄지고 있다는 것, 그 자체만으로도 상당히 긍정적이다. 지방과 주 차원에서 벌써 중요한 이슈였다'고 말했다.

민주당과 공화당 모두 주택 건설에 대한 의지가 있다는 것은 주택 시장에 대한 희소식이며, '주거지가 절실히 필요한 밀레니얼 세대에게도 좋은 소식이다.'

/ 글 Alena Botros & 김동현 기자

※ 해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성했습니다.