실리콘밸리 은행(Silicon Valley Bank) 등 총자산 5320억 달러를 보유한 네 개의 지방은행이 2023년 3월에 문제를 겪은 이래로, 지방은행들은 규제당국의 감시를 받고 있다. 상업용 부동산(commercial real estate, CRE) 분야의 문제가 불거지면서, 이 분야에 큰 노출을 보인 은행들이 특히 주시를 받고 있다.

포춘(Fortune)이 단독으로 입수한 새로운 백서에서 RXR의 CEO 스콧 레클러(Scott Rechler)는 상업용 부동산 대출이 앞으로 몇 년간 만기가 돌아옴에 따라 지방은행들이 '서서히 다가오는 참사'에 직면하게 될 것이라고 언급했다. 레클러는 상업용 부동산 소유주, 운영자 및 대출 기관들이 마주한 어려움을 극복할 방법을 찾아낼 것으로 믿지만, 지방은행에 대해서는 미래를 더 어둡게 보고 있다. 그는 '앞으로 2년 동안 미국 내 은행 수가 500개 이상 줄어들 것으로 예상한다. 모든 은행이 문을 닫는 것은 아니지만, 합병되지 않는다면 합병을 강요당할 것'이라고 전했다.

'지방은행들이 현재의 비즈니스 모델로는 고객을 유치하고 서비스를 제공하는 방식을 유지하며 독자적으로 설 자리가 없다'고 레클러는 덧붙였다.

규제당국이 CRE에 크게 의존하는 지방은행에 대해 우려하는 것은 이유가 있다. 예를 들어 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(New York Community Bancorp, NYCB)의 주가는 2023년 7월 최고점 이후 약 78%나 급락했다. 이는 은행의 CRE 노출에 대한 우려 때문이었고, 이 문제는 NYCB가 2024년 1월 31일 예상치 못한 분기 손실을 보고하고 CRE 보유분에 대한 준비금을 더해야 해서 배당을 줄인 후 더욱 심해졌다.

레클러에 따르면, 지방은행들의 CRE 노출이 심각한 '체계적 문제(systemic issue)'로 이어질 수도 있다. '재무부나 규제기관이 '부동산은 체계적 문제가 아니다'라고 얘기할 때, 그들은 큰 규모의 금융기관에만 주목하고 있다고 본다. 하지만 지방은행을 살펴보면 대출금의 상당 부분을 상업용 부동산에 쏟아붓고 있으며 상황이 불리한 다세대 주택 개발사업자에게 대출을 해준 경우가 많다'고 설명했다.

레클러는 또한 많은 지방은행들이 빠져나오기 어려운 은행 실패의 고리인 '파멸의 순환'에 처할 위험을 언급했다. 포춘(Fortune)의 이전 보도에 따르면, 상업용 부동산에 지나치게 투자한 지방은행이 위기에 처할 것으로 걱정되면 예금자들이 자금을 빼갈 수 있다. 이로 인한 예금 유출과 함께 규제 강화에 따른 CRE 대출자들의 컴플라이언스 및 보험 비용 증가는 은행 실패를 초래할 수 있다.

만약 더 많은 은행이 문을 닫거나 합병된다면, 이는 상업용 부동산 대출의 가용성을 줄이고 그 산업을 해치면서 '파멸의 순환'을 완성하게 될 것이다. '금융체계에 막힘이 생기고 시장에서 유동성과 가격 발견이 이루어지지 않는다면, 위기는 더욱 악화할 것'이라고 레클러는 경고했다.

그럼에도 불구하고, 윌리엄 블레어(William Blair)의 거시경제 분석가 리처드 드 샤잘(Richard de Chazal)은 은행 시스템이 전반적으로 '높은 자본화 상태'를 유지하고 있고, 과거의 위기와 비교했을 때 '훨씬 보수적인' 대출 관행을 취하고 있다고 지적했다. 그는 3월 1일 메모에서 '상업용 부동산 노출이 전체 은행 시스템에 위험을 준다고 보기에는 근거가 부족하다. 2008~2009년 주택 시장 위기와 같은 상황과 비교하면 큰 도약일 것'이라고 썼다.

상업용 부동산이 은행 시스템에 미칠 영향에 대해서는 시간이 말해줄 문제이다. 하지만 레클러의 견해가 맞다면, 대약 3000개 은행이 문을 닫자는 1980년대와 90년대 초의 저축 및 대출 위기를 다시 경험할 수도 있다. 그는 '이것은 90년대 초의 저축 및 대출 위기와 같이 구조적인 문제다. 이는 모든 자본 구조와 자산 가치평가가 새롭게 조정되는 변화의 시기를 뜻한다'고 레클러는 말했다.

/ 글 Will Daniel 기자 & 포춘코리아 조채원 기자

※ 해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성했습니다.