6일(현지시간) 재닛 옐런 미국 재무장관이 의원들에게 상업 부동산 시장에서 높은 이자률과 공실률이 결합된 위험한 상황을 염려한다고 밝혔다.

옐런 장관은 이날 미국 하원 금융서비스위원회에서 이러한 요소들이 해당 부동산 소유주들에게 많은 압박을 가할 것이라고 말했다. 그는 이자율 상승과 원격 근무 및 하이브리드 근무로 인한 높은 공실률, 그리고 곧 도래하는 상업 부동산 대출의 만기를 언급했다.

케빈 페이건(Kevin Fagan) 무디스 애널리틱스(Moody’s Analytics) 부동산 경제 분석 책임자는 약 3250억 달러의 대출이 곧 만기가 되며, 높은 이자율로 인해 일부 대출은 재융자에 어려움을 겪을 것이라고 했다. 이는 상업 부동산 수요를 더욱 위축시킬 것이라고 포춘(Fortune)에 전했다.

"현재 상업 부동산의 취약한 성과는 특히 오피스 부동산에 집중되어 있으며, 만기가 가까우면서도 임대 승계율이 높은 경우가 해당한다"고 페이건은 말했다.

제롬 파월(Jerome Powell) 연방준비제도 의장도 이번 주에 상업 부동산 시장, 특히 은행 업계에 미치는 영향에 대한 우려를 나타냈다. 그는 일요일 CBS '60 Minutes' 인터뷰에서 "이것은 우리가 몇 년간 해결해야 할 문제로 보인다"며 "규모가 크긴 하지만 관리 가능한 문제"라고 언급했다. 주로 소규모 및 지역 은행이 영향을 받을 것이라고 덧붙였다.

옐런 장관도 당국이 상황을 통제하고 있으나 우려할 여지는 있음을 인정했다. "이 문제로 인해 스트레스를 받는 기관이 분명 존재할 수 있다. 하지만 대처 가능하다고 생각한다"고 말했다.

상업 부동산 시장의 상황

팬데믹으로 인해 많은 상업 부문이 변화를 겪었다. 그중에서도 사무실 부동산이 가장 큰 타격을 입었다. 공유 사무실 업계의 대형 기업인 위워크(WeWork)는 파산을 신청했고, 웰스 파고(Wells Fargo)는 노스캐롤라이나주 롤리의 자사 건물을 포기했으며, 크고 작은 기관들이 필요 없어진 사무실 공간을 계속 줄여왔다.

실제로 글로벌 부동산 회사 쿠시먼 & 웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 2023년 보고서에서는 원격과 하이브리드 근무로 인해 미국 내 사무실 공간 중 약 3억3000만 제곱피트가 2023년까지 비어있게 될 것이며, 2030년까지 추가로 7억4000만 제곱피트의 사무실 공간이 비어, 전체적으로 약 10억 제곱피트의 미사용 사무실 공간이 생길 것이라고 예측했다.

높은 공실률은 상업 부동산 문제에 분명히 한몫하지만 문제의 전부는 아니다. "문제는 상업용 부동산 가치보다는 자금 조달 측면에서 더 크다"고 은행 및 위험 관리를 연구하는 캘리포니아 대학교 어바인 스쿨(University of California, Irvine’s Paul Merage School of Business)의 조교수 마이클 이머만(Michael Imerman)은 포춘에 말했다.

많은 상업 개발자와 투자자들이 글로벌 금융 위기 이후 낮은 이자율로 대출을 받았고 이 대출들은 10년에서 20년의 만기를 가지고 있어 곧 도래할 예정이다. "이자율이 지난 18개월 동안 많이 올라 부동산 개발자와 투자자들은 훨씬 높은 비율로 재융자를 해야 한다"고 이머만은 전했다. 그러면서 "저조한 임대률을 고려하면 이 대출들을 성실히 상환하는 것은 불가능해 보이며, 이는 몇 년 안에 상업 부동산 대출 연체가 대량으로 발생할 것임을 의미한다"고 덧붙였다.

연방준비은행과 재무부는 문제를 관리할 수 있다고 말한다

파월 의장은 상업 부동산 시장의 몰락이 은행 시스템에 손실을 입힐 수 있다고 언급했으며, 이것은 2023년 6월 실리콘밸리은행 붕괴 후 은행 전염 방지를 위해 연방준비은행이 취한 비상 조치 몇달 후에 나온 발언이다. 옐런 장관도 금융 안정 감시위원회가 2023년 상업 및 주거 부동산 위험을 면밀히 주시했다고 밝혔다.

"지난 3월 두 개의 지역 은행이 파산했을 때, 우리는 비슷한 취약점을 가진 다른 은행들로의 전염을 막고 은행 시스템에 대한 신뢰를 유지하기 위해 신속히 움직였다"고 그녀는 이번 주 의회 청문회에서 준비된 성명에서 밝혔다. 그는 "위원회는 올해 공개성을 높이기 위해 분석 프레임워크를 발행했고, 이를 통해 처음으로 대중에게 위험 요소를 감시, 평가, 대응하는 과정에 대한 자세한 정보를 제공했다"도 말했다.

옐런 장관은 재무부가 해당 분야를 계속 주목하며 면밀히 관찰할 것이라고 약속했다. "상업 부동산은 우리가 오랫동안 주의 깊게 살펴보아 왔던 분야로, 금융 안정성 위험을 초래하거나 은행 시스템에 손실을 입힐 수 있다"고 그녀는 말했다. 

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성했습니다.

글 SYDNEY LAKE & 김타영 기자