미국 억만장자들은 상업용 부동산을 '실존적 위기'와 '매우, 매우 추악한 시장'으로 보고 있는 것으로 드러났다. 무디스는 최근 주요 지역 은행의 신용등급을 투자 부적격(정크 등급)으로 강등했다.

지난달 부동산 대기업 스타우드 캐피털의 억만장자 창업자이자 최고경영자(CEO)인 배리 스턴리히트는 상업용 부동산 시장에 '실존적 위기'가 닥칠 것이라고 경고했다. 그의 발언은 불과 며칠 전 캔터 피츠제럴드의 억만장자 회장 겸 CEO인 하워드 루트닉이 향후 2년간 7000억~1조 달러의 상업용 부동산 채무 불이행이 발생할 것이라고 예측한 데 이어 나온 것이다. 루트닉은 폭스 비즈니스와의 인터뷰에서 "매우, 매우 추악한 시장이 될 것"이라며 이 분야의 "세대교체"를 경고했다.

이번 달 주식 시장은 실제로 몇 가지 추악한 사실을 소화하고 있다. 지난 6일 현지시간 무디스는 "다각적인 재무, 리스크 관리·거버넌스 문제"로 인해 지역 은행 지주회사인 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)의 신용 등급을 정크 등급으로 강등했다. 신용평가 기관은 보고서에서 NYCB의 "핵심 역사적 상업용 부동산 대출" 사업에 대한 최근의 위험과 뉴욕 사무실과 다가구 부동산에 대한 "예상치 못한 중대한" 손실을 언급했다.

이 소식에 NYCB 주가는 12% 이상 급락했다가 손실을 모두 만회하고 상승세로 마감했다. 이러한 회복세는 수요일 블룸버그가 익명의 소식통을 인용해 NYCB가 상업용 부동산 모기지 리스크를 줄이고 대출 판매를 모색하고 있다고 보도한 이후 나왔다. 또한 무디스로부터 거버넌스 문제로 비판을 받은 후 새로운 회장인 알레산드로 디넬로를 임명한다고 발표했다. 그러자 디넬로는 지난 7일 컨퍼런스콜에서 은행이 "우리 지점에서 예금 유출이 거의 없었다"고 투자자들을 안심시켰다.

그럼에도 분석가들은 회사 등급을 빠르게 낮췄다. 에브라힘 푸나왈라가 이끄는 뱅크 오브 아메리카 리서치 주식팀은 무디스의 보고서 이후 NYCB의 등급을 '매수'에서 '중립'으로 낮추고 목표 주가를 주당 8.50달러에서 5달러로 인하했다. 푸나왈라는 "상업용 부동산(CRE) 장부와 관련된 위험 인식"으로 인해 주식이 어려움을 겪고 있다고 주장했다.

NYCB가 증권거래위원회(SEC) 제출한 자료에 따르면 4분기 말 현재 NYCB는 상업용 부동산 취득, 개발·건설과 관련된 130억 달러의 대출·임대를 보유하고 있으며, 직접 상업·산업 대출·임대에는 250억 달러의 대출·임대를 추가로 보유하고 있다. 전체 대출의 거의 60%가 상업용 부동산과 관련됐다. 여러 부동산 억만장자들이 이 부문에 1조 달러의 채무 불이행이 발생할 것이라고 경고하는 가운데, 투자자와 평가 기관은 이러한 보유 자산을 위험 요소로 인식하고 있다.

스턴리히트는 1월에 이미 상업용 부동산 시장에 "심각한 혼란"이 일어나고 있으며, 원격·하이브리드 근무 추세로 인해 올해 사무실 공실이 40년 만에 최고치를 기록하고 금리 상승으로 인해 이 분야의 차입 비용이 상승하고 있다고 말했다. 억만장자 투자자만 경종을 울리는 것은 아닙니다. 제롬 파월 연준 의장은 일요일 60분 인터뷰에서 이 문제를 언급하며 지역 대출기관들이 오랫동안 이 문제를 해결할 것으로 믿는다고 말했다. 그리고 며칠 후 재닛 옐런 재무장관(전 연준 의장)도 의회 증언에서 우려를 표명했다.

일부 지역 은행에 대한 경고 신호이긴 하지만, 영향력을 얼마나 될까?

NYCB의 신용등급 강등은 상업용 부동산과 관련이 있는 다른 지역 은행에 대한 경고로 볼 수 있다. 앞서 포춘이 보도한 바와 같이 일부 전문가들은 상업용 부동산 채무 불이행 증가가 위험에 노출된 지역 은행의 '운명의 고리'를 촉발할 수 있다고 우려하고 있다. 상업용 부동산과 연계된 은행의 예금자들은 은행이 곤경에 처할 수 있다는 두려움에 돈을 인출하기 때문이다.

이런 경우 은행은 상업용 부동산 대출을 중단할 뿐만 아니라 대차대조표를 강화하기 위해 부실 대출을 회수해야 할 수도 있다. 이는 이미 약세를 보이고 있는 시장에 부동산을 매각하고 경기 침체를 가속화한다는 것을 의미했다. 따라서 더 많은 부동산 채무 불이행이 더 많은 지역 은행 채무 불이행으로 이어지는 악순환이 발생하게 된다.

그럼에도 2010년 책과 후속 영화 '빅 쇼트'에서 묘사된 후 명성을 얻은 스티브 아이즈먼은 이번 주에 이러한 문제가 "특정 커뮤니티 은행과 지역 은행에 국한될 것"이라고 주장했다.

현재 노이버거 버먼의 수석 포트폴리오 매니저인 아이즈먼은 CNBC와의 인터뷰에서 "현재로서는 경제에 타격을 줄 만한 체계적이거나 큰 문제는 보이지 않는다"고 말했다.

와튼 대학의 제레미 시겔 교수도 지난 5일 위즈덤트리의 주간 논평에서 "저는 상업용 부동산 악재가 제한적일 것"이라며 "일부 추산에 따르면 상업용 부동산에서 1조2000억 달러의 상각이 발생할 것으로 예상된다. 미국의 총 자산은 60조 달러에서 70조 달러에 달하므로 1조2000억 달러의 타격은 경제 전체에 큰 문제가 아니다"라고 분석했다. 

이어 시겔 교수는 은행이나 기타 부동산 소유주가 자산 가치 하락을 고려해야 하는 상업용 부동산 '상각'이 더 늘어날 수 있으며, 일부 은행에서 문제가 발생할 수 있다고 주장했다. 하지만 전반적으로 그는 "이것이 주식이나 경제에 큰 문제가 될 것이라고 생각하지 않는다"고 덧붙였다.

※ 해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성했습니다.

글 WILL DANIEL  번역 조채원 기자