경제학자들은 오늘날 미국 주택시장의 고통과 혼란을 이해하기 위해 수십 년 전 상황과 대조해 왔다. 과거에는 주택담보대출 금리와 인플레이션은 1980년대 시장과 비교해왔지만, 최근 주택 매매 보고서는 1990년대 중반과 더욱 비슷하다고 결론을 냈다.

전미공인중개사협회(NAR)가 지난 주에 발표한 자료에 따르면, 2023년 12월의 기존 주택 매매량은 1995년 이래로 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 이 달은 단지 409만 건의 거래가 이뤄졌는데, 이는 글로벌 금융 위기 당시보다 더 낮은 수치였다.

NAR는 월요일 발표한 경제학자 보고서를 통해 이 데이터를 확장시켜, 현재의 주택 시장이 385만 채의 주택 매매가 있었던 1995년과 비교되는 양상을 보여주고 있다.

NAR는 "주의할 점은, 마지막으로 주택 매매가 이 정도로 낮았던 1990년대와 지금은 다른 세상"이라고 말했다.

이 두 주택 시장 사이의 첫 번째 주요한 차이점은 미국의 총 인구 수다. 1995년에는 인구가 2억 6600만명 보다 약간 많았지만, 오늘날 3억 3600만명을 초과한다.

이는 7000만명의 사람들이 거의 30년 전의 주거 활동 수준을 거의 따라가지 못한다는 것을 의미한다.

도대체 무슨 일이 일어나고 있는 것일까, 상황을 이렇게 나쁘게 만드는 것일까?

제시카 라우츠 NAR 부주임 이코노미스트 겸 연구부문장은 이번 주 보고서에서 "재고와 경제성을 모두 볼 때 그 답은 명확해진다"고 썼다.

재고 측면에서 단독주택은 1995년 12월 158만 가구가 매물로 나온 반면, 작년 12월에는 87만 가구에 불과했다. 평균 공급기간은 1995년 4.8개월이었고, 이에 비해 2023년에는 3.1개월에 불과했다고 그녀는 덧붙였다.

포춘 500대 금융서비스업체 퍼스트 아메리칸의 마크 플레밍 수석 이코노미스트는 포춘에 "인구 증가를 고려했을 때인 1995년보다 2030년이 실제로 더 나쁠 것이다"며 "인구가 많을수록 더 많은 가구가 거주하고 전체적으로 주거지에 대한 수요가 늘어난다"고 말했다.

NAR 데이터에 따르면 1995년에는 1만 명당 144채의 주택이 팔렸지만, 작년에는 122채만이 같은 양의 사람들에게 팔렸다. 

두 시장의 또 다른 차이점은 가격이다.

2023년에 주택담보대출 금리는 20년 만에 최고치인 8%로 치솟았고, 이는 시장에 진입하려는 새로운 주택 구매자들을 긴장시켰다. NAR에 따르면 1993년의 주택담보대출 금리는 평균 7.93%였지만, 1995년부터 하락세로 돌아서기 시작했다고 플레밍은 말한다.

플레밍은 "우리가 알고 있는 것처럼 주택담보대출 금리는 2023년에 반대로 돌아갔기 때문에 지금도 그때보다 경제성이 더 나빠졌다"고 말한다. 

주택 가격 또한 2023년에 역사적으로 높았다. NAR에 따르면 1995년 주택 매매 가격의 중간값은 약 11만4000달러(인플레이션 조정 22만7000달러)였지만, 2023년에는 거의 39만 달러였다. 

주택 담보 대출 금리와 주택 가격은 일반적으로 전반적인 주택 가격을 정의하는 요소다. NAR은 이러한 요소들과 주택 구매에 필요한 자격 소득을 결합해 주택 가격 지수를 정하는데, 이는 2023년보다 1995년에 주택구매 접근성이 더 높았음을 보여준다. 

라우츠는 "전체적인 주택 마련 가능성뿐 아니라 주택을 구입할 때 자신의 소득이 어디까지 가져갈 수 있는지를 파악하기 위해 매매가격과 주택담보대출 금리를 살펴보는 것이 도움이 된다"고 썼다.

NAR에 따르면, 1995년 11월 주택 구입 가능성 지수는 126.9였다. 그러나 NAR에 따르면 2023년 11월 지수는 94.2였다. 지수는 100점을 기준으로 높을수록 구입이 용이하고 반대일 경우 구매가 어려움을 나타낸다.

1995년 주택 구입자는 약 3만 2000달러의 수입이 필요했지만, 2023년에는 6자리 숫자 이상의 급여가 필요했다. 이는 1995년 구매자가 수입의 약 19.6%를 주택 구입에 사용했지만, 현재는 26% 이상을 지출한다는 것을 의미한다. 

플레밍은 오늘날 주택시장이 1980년대의 높은 주택담보대출 금리와 인플레이션 압력과 가장 밀접한 관련이 있다고 주장했지만, 주택 구입 풍경의 현상을 설명하는 데 있어 완벽한 일치를 보이는 것은 없다.

그는 "2023년과 과거의 주택시장 상황을 비교할 수는 없다"며 "그러나 모기지 금리가 완만하게 하락하고 판매자들이 파업을 멈추고 경제성이 완만하게 개선됨에 따라 2024년 더 많은 기존 주택 판매에 대한 일부 측정된 낙관론에는 이유가 있다"고 말했다.

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성했습니다.

글 SYDNEY LAKE 번역 김동현 기자