올해 금리 인하 기대에도 미국 부동산 전문가들은 상업용 부동산과 관련해 비관적인 전망을 내놨다. 팬데믹 이후 사무실이 감소하는 기조가 지속될 것으로 예상돼서다. 

30일(현지시간) 캐피탈 이코노믹스(Capital Economics)에 따르면 내년에는 상업용 부동산 가치가 4800억 달러로 예상되며 내년까지 추가로 1200억 달러가 하락하여 최고점 대비 24%의 가치 감소가 예상된다. 대규모 사무실 복귀의 실패는 팬데믹 이후 상업용 부동산의 어려움을 시사하며 이 부문은 오피스 빌딩을 넘어서 자체적인 변화를 겪고 있다.

무디스 애널리틱스의 상업용 부동산 분석 책임자는 "사무실에 대한 이야기는 대규모 노후화에 대한 이야기가 아니라 '정상화되고 앞으로의 모습을 발견하는 데 시간이 걸릴 것'이라는 의미에 가깝다"고 설명했다.

이러한 정상화에 대한 전망은 더욱 비관적으로 바뀔 것으로 예상된다. 부동산 부문 카이런 라이추라 캐피털 이코노믹스 부수석은 “내년 말까지 오피스 가치가 35% 하락할 것”이라며 “현재로서는 더 나쁜 상황이 예상된다”라고 전망했다. 그는 더 높은 금리를 예측하며 연방준비제도이사회(Fed)의 금리 인하에도 불구하고 최종적으로는 현재 수준으로 돌아올 것이라고 내다봤다.

그러면서 라이추라는 “상업용 모기지 담보 증권 데이터를 통해 대출자의 대출금 상환 실패로 인한 오피스 연체율 증가가 예상된다”라며 “은행이나 다른 대출 기관이 연체된 부동산을 인수하고 할인된 가격으로 제공할 것”이라고 분석했다.

무디스 애널리틱스의 상업용 부동산 분석 책임자 케빈 페이건은 "내년을 주도할 것은 만기가 계속 연장되거나 재융자 비용이 그렇게 저렴하지 않은 시기에 만기가 도래하는 부채"라며 "대출 기관이 부동산 소유주에게 많은 만기 연장과 워크아웃 계약을 제공했지만 이러한 관대함이 영원히 지속되지는 않을 것"이라고 말했다.

JP 모건의 상업용 부동산 책임자인 알 브룩스 또한 “이 시대가 오피스 업계에 큰 변화를 가져올 것”이라며 “다시는 과거로 돌아갈 수 없을 것”이라고 말했다. 브룩스에 따르면 오래되고 인기가 없는 사무실이 먼저 무너지고 있으며 이러한 사무실은 용도를 변경해야 할 가능성이 높다.

코헨&스티어스의 부동산 전략·리서치 책임자 리치 힐은 “오피스가 부동산 투자 신탁 시장의 3% 상업용 부동산 시장의 약 20%에 불과하다”라며 “아직 안심할 수 있는 상황이 아니다. 부동산 가치의 더 큰 하락이 예상된다”고 말했다.

그러면서 힐은 다가구 주택에 대해 임대 시장의 약화와 높은 금리로 인해 아파트의 가치가 하락했다고 진단했다. 힐은 “변동금리 부채로 인해 다가구 부동산을 선택하는 것은 상당한 위험을 초래할 수 있으며 이로 인해 아파트 가격이 하락할 것”이라고 전망했다.

이와 함께 힐은 금리 상승과 자금 부족으로 어려움을 겪는 부동산 시장에 대해 주의할 것을 당부했다. 그는 “3.5%의 금리가 지속될 것이라고 여겨 현금 흐름 분석에 여유를 두어야 할 것”이라고 경고했다.

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성됐습니다.

조채원 기자 cwlight22@fortunekorea.co.kr