올해는 주택을 구매하려는 수요자에게 특히 힘든 한 해였다. 많은 사람들은 베이비붐 세대가 너무 오랫동안 집을 갖고 있어 가뜩이나 힘든 밀레니얼 세대와 Z세대 들의 주택 소유에 어려움을 주고 있다고 토로하기도 한다. 올해 재고 수준이 낮은 것을 베이비붐 세대의 탓으로 돌리고 있는 것이다.

그러나 일부 전문가들은 베이비붐 세대의 움직임을 통해 내년부터 추가적인 재고가 시장에 나올 것으로 예상하고 있다. 

지난 8월 발표된 레드핀 보고서에 따르면, 베이비붐 세대의 움직임은 모든 세대가 보유한 주택 재산의 대부분을 (18조 달러) 풀어주는 대규모 변화가 될 것이다.

11월 초 2008년 금융위기를 정확히 예측해 블룸버그가 선정한 '월가의 기적'으로 이름을 올린 메러디스 휘트니는 베이비붐 세대의 '실버 쓰나미'가 2024년과 2025년부터 규모를 축소하기 시작할 것이라고 주장했다.

휘트니는 야후 파이낸스 인베스트 컨퍼런스의 AARP 보고서를 인용해 50세 이상 인구의 51%가 더 작은 주택으로 규모를 축소할 예정이라고 밝혔다. 이를 통해 베이비붐 세대들은 3000만 가구 이상을 시장에 내놓을 것이다.

휘트니 어드바이저리 그룹(Whitney Advisory Group)의 창립자이자 CEO는 "여러분은 수급의 역동적인 변화를 보게 될 것"이라며 "이러한 추세가 금리에 구애받지 않을 것이라고 믿는다"고 덧붙였다.

그러나 다른 이들은 최근 몇 년간 많은 주택 소유자들에게 그러했듯이 락인 효과(매물 잠김 현상)가 베이비붐 세대의 이동을 막을 수 있다고 믿는다. 결국 낮은 주택담보대출 금리로 락인 상태에 있는 소유자들은 6.6%에서 8% 사이의 금리를 받고 거래하기를 원하지 않을 것이기 때문이다.

'실버 쓰나미'는 2년 이상 걸릴 것이다
모든 주택 시장 전문가들이 그렇게 빠르고 극적인 변화를 예견하는 것은 아니다. 포춘 500대 금융 서비스 회사 퍼스트 아메리칸의 수석 경제학자인 마크 플레밍은 "최고령 베이비 붐 세대가 이제 막 80세가 된 지금, 대규모 인원 감축이 완료되기까지 2년 이상이 걸릴 것"이라고 말한다.

이어 그는 "베이비 부머들은 그들의 집에 더 오래 머무르고 있고 그들은 부유하며 건강하다"면서 "그들은 지난 세대들보다 더 오래 제자리에 머무를 수 있다"라고 포춘에 말했다. 베이비 붐 세대가 노화되며 순환이 일어나겠지만 지금은 아니라는 것이다.

플레밍은 80세는 일반적으로 '노후화 과정', 즉 다운사이징이 시작되는 시기라고 말한다. 베이비부머 세대에는 1940년대 중반에서 1960년대 중반 사이에 태어난 사람들이 포함돼 있기 때문에, 그들 모두가 현재의 집을 놓을 준비가 되기 전에 우리는 아직 갈 길이 남아 있다.

그는 "인구 통계는 결코 쓰나미가 아니다"라고 말한다. 이어 "가장 어린 베이비 부머 세대는 이제 겨우 60세가 됐고 아직 노령화되려면 멀고 멀었다"라고 강조했다.

시라큐스 대학의 경제학 교수인 게리 V. 엥겔하르트도 이러한 전환이 더 오랜 기간에 걸쳐 일어날 것이라고 예측했다.

그는 2022년 발표한 보고서 '베이비붐 세대가 그들을 떠날 때 누가 집을 살 것인가'에서 "고령화와 사망률은 빙하기이며 대체로 예측 가능하다"고 말했다. 이어 "순수하게 변화하는 인구통계와 인구증가에 기초해 향후 10년간 그리고 그 이후에 시장에 나올 기존 재고의 대부분을 충족시킬 수 있는 충분한 주택구매자 수요가 있다"고 말했다.

'실버 쓰나미'만으로는 경제 문제를 해결할 수 없다

휘트니가 예측한 갑작스런 발병이 공급의 증가를 가져올 것이라고는 하지만, 상대적으로 높은 주택담보대출 금리와 상승하는 주택 가격으로 오늘날 많은 사람들이 직면하고 있는 주택 가격 문제를 완전히 해결하지는 못할 것이다. 

휘트니는 "금리가 부동산 가격에 상응하도록 내려야 하는 이유"라며 "여기에 불일치가 있다"고 말했다. 케이스-쉴러 주택 가격 지수로 측정한 주택 가격은 지난 1월 이후 6% 상승했으며, 현재 중간 가격의 주택 가격은 31만 2000 달러 이상이다. 

문제를 더욱 복잡하게 만드는 것은 일부 베이비붐 세대들이 퇴직 공동체 대신 소형 주택을 선택함으로써, 밀레니얼과 Z 등 젊은 세대들이 원하는 소형주택의 수요가 폭증한다는 것이다.

주택 시장 데이터 회사 존다의 수석 경제학자인 알리 울프는 이전에 포춘과의 인터뷰에서 "선별된 베이비붐 세대와 밀레니얼 세대 사이의 큰 중복으로 인해 주택 시장의 경쟁이 더욱 심화될 수 있다"고 말했다.

이미 젊은 세대들은 계약금과 월 주택담보대출 할부금을 마련하기 위해 현금 마련에 어려움을 겪고 있기 때문에 결국은 돈이 많은 세대, 즉 베이비부머 세대가 승리할 가능성이 높다는 것이다.

울프는 "베이비 부머는 기존 주택을 매각함으로써 주택 지분을 활용할 수 있을 것"이라며 "밀레니얼 세대에 비해 높은 구매력을 갖춘 이유"라고 말했다.

베이비붐 세대의 대규모 인원 감축이 어떻게 이루어지든 간에 주택 시장 전문가들은 2024년 동안 시장의 사소한 변화들만 예측해왔다. 그러므로 최소한 현재로서는 대부분의 베이비붐 세대가 제자리에 머물 것으로 예상한다.

/ 포춘코리아 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr