자수성가한 부동산 투자가 바바라 코코란은 머리보다 가슴으로 투자 결정을 내리는 것으로 정평이 나있다. 심지어 막대한 수입을 올려도 한 푼도 저축하지 않는 등 일반적인 재테크 상식을 깨는 것으로도 유명하다. 그녀의 자산은 1억달러에 이른다. 이런 그녀가 최근 부동산 투자에서 성공할 수 있었던 비결을 공개해 화재다.

지난달 코코란은 아들 톰 히긴스와 함께 비거포켓(BiggerPockets) 부동산 팟캐스트에 출연해 부동산 투자의 '황금률'로 꼽히는 두 가지 방법을 공개했다. 그 중 하나가 투자 부동산에 20%를 계약금으로 내고 해당 부동산의 세입자가 주택담보대출 비용을 지불하도록 하는 방법이다.

코코란은 예전 남자친구에게 1000달러를 빌려 부동산 경력을 시작했다. 22번의 취업 실패한 후 그녀는 웨이트리스 일을 그만두고 뉴욕에서 '작은' 부동산 사무실을 시작했다. 결국 2001년 코코란 그룹을 부동산 회사 NRT에 6600만 달러에 매각하면서 부동산·비즈니스 투자 분야에서 유명세를 얻었다. 그녀는 2009년 첫 방송 이후 샤크 탱크(Shark Tank)의 주요 투자자로 활동하며 100개 이상의 기업과 거래 계약을 성사했다.

코코란의 부동산 투자 방식은 수익으로 입증됐다. 그녀는 팟캐스트에서 "저의 황금률은 계약금을 20% 내고 부동산을 구입하는 것"이라며 “저는 이 공식을 여러번 사용한 결과 세입자가 주택담보대출을 지불했는지 쉽게 확인할 수 있었다.“

20%가 아닌 10%를 계약금으로 지불하면 구매자가 월세가 너무 뛸 수 있다. 특히 주택 가격과 주택담보대출 금리가 계속 상승하는 상황이라면 더욱 위험하다. 반면 계약금을 20% 지불하면 부동산 매매 시간을 줄이고 수익을 올리는 시점을 당길 수 있다.

반면 다른 부동산 투자자들은 일률적인 규칙이 항상 시장 상황과 일치하지는 않는다고 전문가들은 경고한다.

부동산 투자 플랫폼 모굴 클럽 최고경영자(CEO)이자 공동 설립자인 알렉스 블랙우드는 "각 투자 프로토콜은 완전히 다르다"라며 "투자자의 신용도가 높아서 적은 월 비용으로 대출을 더 많이 받을 수 있거나 이자율이 낮아서 레버리지를 높이고도 손익분기점을 맞출 수 있는 경우에만 가능한 이야기"라고 일축했다.

한편 베테랑 부동산 투자 임에도, 코코란은 부동산을 소유한 첫 1~2년 동안은 수익을 기대하지 않는다면서도 세입자가 소유주의 주택담보대출·기타 월별 비용을 충당하는 등 초기에 손익분기점을 넘긴다면 긍정적인 신호로 봐도 된다고 말한다.
 
코코란은 "손익분기점을 넘기면 은행에 가는 내내 웃을 수 있다"라며 "2년차, 3년차가 되면 집값은 항상 오르고 현금이 많이 들어오기 시작하며 뉴욕은 마법 같은 곳이 된다”라고 말했다. 

이어 그녀는 “그러면 융자를 다시 받고 현금 인출을 늘리는 걸 반복하면 마법 같은 부동산을 보게 될 것"이라고 말했다. 

이런 그녀의 주장은 다른 투자자들과도 일치한다. 블랙우드에 따르면 투자자들이 1년 차에 손익분기점을 넘기면 2년 차부터 수익을 내기 시작한다. 투자자가 장기 투자로 단기적인 타격을 입을 수 있지만, 임대료를 올릴 수 있을 때 수익성이 발생한다는 것이다. '손익분기점'이라는 황금률은 부동산의 '기본 원칙' 중 하나인 레버리지와도 직접적으로 연관되어 있다. 

상업용 부동산 투자 플랫폼 크라우드스트리트(CrowdStreet)의 최고투자책임자(CIO) 이안 포머글은 "부동산을 구입하려 돈을 빌리면 투자자의 수익률이 크게 높아질 수 있지만, 그만큼 위험도 커질 수 있다"라며 ”코코란의 황금률을 준수하고 세입자가 비용을 충당하도록 해야 부동산을 통해 월별 수입을 창출하여 레버리지 위험을 완화할 수 있다“라고 말했다.

그러면서 그는 ”입지가 좋은 부동산은 시간이 갈수록 관심이 쏠려 투자를 유치하기 용이하므로 자산 가치 상승을 통해 부를 창출할 기회를 만들 수 있다"라고 조언했다. 

하지만 부동산 투자에는 시간이 걸린다. 코코란은 황금률을 적용해 부동산을 구입했지만, 20년이 지나서야 팔 수 있었다고 털어놨다. 그녀는 그 부동산을 100만달러에 사서 20년 후 320만달러에 팔았다. 

그럼에도 코코란은 투자한 부동산에서 너무 빨리 돈을 빼지 말라고 경고한다. 때론 '버티기'도 필요하다는 것이다. 그녀는 "돈을 인출하기 시작하면 사업을 망칠 수 있다"라며 “한 푼도 손대지 않고 얼마나 오래 버틸 수 있는지 봐야 한다. 그게 바로 제가 한 일”이라고 덧붙였다.

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성됐습니다.

글 SYDNEY LAKE & 조채원 기자