팬데믹 이후 많은 것들이 회복되고 있지만 업무 환경은 영원히 바뀐 것처럼 보인다. 팬데믹은 우리가 한때 알고 있었던 것처럼 사무실 건물들을 비웠고, 중심 업무 지구들은 고통을 겪었다.

상업용 부동산은 원격 업무나 하이브리드 업무로 전환하는 대규모 변화와 전자상거래의 발달로 인한 오프라인 부동산 수요 하락으로 어려움을 겪고있다. 도심 업무 지구의 교통량은 회복됐지만, 사람들은 사무실로 돌아가지 않고 있다는 것은 미스터리다.

한동안 상업용 부동산이 곧 붕괴될 거품이라는 징후가 나타났다. 위워크가 이달 초 파산신청을 낸 직후 곧바로 뉴욕시에서만 수십 건의 임대료를 떼내기 위해 이사를 했기 때문이다. 월스트리트의 전설적인 예측가는 이 모든 공간이 붕괴될 것이라고 경고하고 있다.

2008년의 주택 폭락을 정확하게 예측한 것으로 가장 잘 알려진 경제학자 게리 실링은 지난 주 투자 팟캐스트 '줄리아 라 로슈 쇼'에서 "지금 가장 큰 거품은 상업용 부동산이라고 생각한다"고 말했다. 그는 월가의 여러 은행들을 폭락시키고 세계 금융위기를 불러온 연쇄적인 채무 불이행을 언급하며 "이것은 서브프라임 모기지 부실의 규모가 아니다"라면서도 "그러나 나는 이것이 깨지기 시작하는 거품이라고 생각한다"고 설명했다.

붕괴 이전에 그는 서브프라임 대출이 아마도 미국 경제에 가장 큰 금융 문제일 것이라고 경고했고, 2006년 1월에 "주택 거품은 아마도 꺼질 것이다"라는 제목의 기사를 쓰기도 했다.

실링은 현재 금융 컨설팅 회사인 'A. 게리 실링 주식회사'의 사장과 월간 뉴스레터인 'A. 게리 실링의 인사이트'의 편집장으로 재직하고 있다.

그는 지난 1990년 회사 사무실을 맨해튼 남부의 협곡에서 뉴저지 교외로 이전하면서, 라 로슈에게 자신의 통근 접근법에서 앞서 나갔다고 말했다.

그는 "나는 수년 전 통근 문제를 해결했다"며 "지금은 공허한 사무실 건물들이 있고, 문제 중 하나는 그 사무실 건물들이 만기 도래한다는 것"이라고 말했다. 주택 담보 대출 기관들은 대출을 갱신하고 싶지 않거나 훨씬 더 높은 금리를 원하고 있어서다.

고전하는 상업용 부동산 시장의 가장 두드러진 징후 '오피스'

부동산 회사 쿠시먼 앤드 웨이크필드의 보고서에 따르면, 상업용 부동산 붕괴는 사무실 부문에서 가장 뚜렷하게 나타났다. 지난 2019년 말 대비 거의 1.5배의 공실률을 기록했을 정도다. 그리고 향후 10년 간 사용되지 않은 미국 사무실 공간이 10억 평방 피트나 될 수도 있는 우려도 나오고 있다.

무디스 애널리틱스는 "이번 분기 19.2%의 사무실 공실률은 1986년과 1991년의 기록적인 높은 공실률 19.3%에 비슷한 수준"이라고 평가했다.

알리안츠무역 이코노미스트들은 10월 말 보고서에서 "쇼핑몰이나 소매 등 일부 부동산은 전자상거래 증가에 따른 사전 평가절하로 다소 보호받았지만 사무실 부문은 큰 타격을 받았다"며 "높은 금리로 인해 부동산이 무위험 국채에 비해 매력이 떨어졌으며 자산가치도 크게 하락했다"고 지적했다.

다른 경제학자들은 더 높은 연체율과 이자율, 이러한 징후들이 상업용 부동산 시장의 회복이 당분간 어려울 것이라고 전망했다.

스틴 반 니우워버그 컬럼비아 경영대학원 부동산·금융학 교수는 지난 10월 발표한 '상업용 부동산 리스크' 보고서에서 골드만삭스에 "사무실 시장이 안정되기까지는 몇 년이 쉽게 걸릴 수 있다"며 "이는 마치 속도가 느린 열차 난파선"이라고 비유했다.

상업용 부동산 시장에서 사무실 부문만 어려움을 겪고 있는 것은 아니다. 실링은 "호텔과 쇼핑 센터와 같은 다른 상업용 부동산들도 마찬가지"라고 말했다. 상업용 부동산 붕괴가 눈앞에 다가온 것은 경제가 어려움을 겪고 있다는 징후일 뿐이라는 게 그의 설명이다.

실링은 또한 "S&P가 팬데믹 이후 최저 수준으로 떨어질 수 있으며, 아마도 곧 경기 침체가 올 것"이라고 내다봤다. 이어 그는 "저는 주식이 30%~40% 정도 하락할 것이라는 의견을 갖고 있었다"며 "신뢰할 수 있는 경기 침체의 주요 지표들 중 많은 것과 그 조합을 보면 경기 침체에서 벗어나기가 꽤 어렵다"고 말했다.

주거용 부동산 중개업체 네스트시커스 인터내셔널의 수석 이코노미스트인 에린 사이크스는 부동산 시장에 대한 실링의 심리를 되짚으며, 많은 상업용 부동산들이 임대료를 제때 내기 위해 애를 먹었다고 설명했다.

포춘은 "활용도가 낮은 쇼핑몰과 소매 공간이 연체의 최전선에 있다"며 "대도시는 어려운 상업 환경을 겪고 있지만 부동산은 지역이라는 점을 상기하라"고 조언했다.

미국 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 사무실과 다세대, 기타 상업용 부동산을 포함한 상업용 모기지의 연체율이 4분기 연속 증가하고 있다. 사무실용 부동산 대출의 5% 이상이 3분기 중 연체했고, 또 다른 5%의 소매대출 잔액이 연체됐다.

제이미 우드웰 MBA 상업용 부동산 리서치 책임자는 성명에서 "상업용 부동산 시장은 일부 부동산의 펀더멘털에 대한 불확실성, 현재 부동산 가치가 어디에 있는지에 대한 투명성 부족, 그리고 더 높고 변동성이 큰 금리 속에서 작동하고 있다"며 "그 결과는 꾸준한 연체율의 상승으로 나타났다"고 말했다

사이크스는 실링이 정확히 언제 우리가 거품이 무너지는 것을 보는지에 대해서는 정의하지 않았지만, 다른 사람들은 우리가 아는 것보다 더 빠를 수 있다고 생각한다.

2000년대 중반의 주택 거품에 베팅해 약 8억 달러를 벌어들인 부동산 재벌 제프 그린은 지난 9월 CNBC와의 인터뷰에서 "우리는 이제 상업적인 부동산 조정의 초기 단계에 있다"며 "조정 과정은 길고 길 것이며 야구로 비교하면 첫 이닝에 있다고 생각한다"고 설명했다.

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성됐습니다.

글 SYDNEY LAKE & 김동현 기자