주택담보대출 금리가 주택가격을 결정하는 데 큰 영향을 끼치는 것은 누구나 아는 사실이다. 지난 2018년 가을 5%였던 기준금리는 지난 2020년 말부터 1년 동안 3% 미만으로 떨어졌다. 이는 최근 30년 래 최저수준이다.

이후 2년 만에 거의 33%가 상승하는 등 예상치 못한 상승이 이어지고 있다. 지난 11월 15일 기준 주담대 금리는 7.3%로 2021년과 비교해 거의 세배가 올랐다.

미국 중앙은행이 펼친 긴축 정책은 호황을 멈추게 만들었고, 지난해 6월부터 12월까지 하락을 시작하게 했다. 이후 가격은 완만하게 반등했지만, 여전히 정점에 비해 한두 포인트 정도 수준이다. 수년간 주택가격은 미국인이 구매하는 모든 상품 및 서비스의 가격을 측정하는 CPI보다 훨씬 더 완만하게 상승했다.

지난 몇 년간 엄청난 주담대 금리의 변화로 전국적으로 주택가격 상승이 보이긴했다. 그러나 호황기와 불황기 사이 얼마나 큰 차이를 보이는 지는 구체적으로 설명하지 못한다.

주택대출은 전국구 시장이다. 부유층을 제외한 거의 모든 수요자들이 단독가구의 주택대출 세 가지 프로그램인 패니매, 프레디맥, FHA 중 한 곳에서 대출을 받는다.

신규 주택을 구입하는 모든 수요자들은 30년 만기 주택대출인 미국 주택대출 기관의 금리 변동에 큰 영향을 받는다.

주택담보대출 금리의 변화가 모든 도시들에 비슷한 영향을 끼치기 때문에 같은기간 동안 같은 주택대출 비용임에도 도시별로 다른 영향을 받기도 한다. 

미국기업협회 주택센터의 공동 소장인 에드 핀토와 토비아스 피터는 지난 1980년부터 2022년 중반까지 아홉 차례에 걸쳐 미국에서 가장 큰 100대 도시에 대해 심층적인 연구를 수행했다.

어떤 요인이 보이스의 주택가격을 2012년 1월 이후 242% 상승시켰는지 알아보는 과정에서 볼티모어의 가격이 불과 73%만 상승한 것을 알아냈다.

핀토는 포춘에 "이러한 기본적인 지렛대를 찾음으로써, 우리는 왜 시장이 엄청난 속도의 급등에도 불구하고 비교적 탄력적으로 유지되고 있는지 설명할 수 있다"며 "전통적으로 가격을 지지하는 거시적 요인들은 여전히 많은 시장에서 강력한 영향을 끼치며, 선벨트와 다른 비교적 저렴한 도시로의 대규모 이주 등의 혜택을 받고 있다"라고 말했다.

주택시장을 움직이는 4가지 요인

핀토와 피터는 42년 동안 100개의 도시에서 18개의 지표들이 주택가격에 영향을 미치는 지표들을 정확히 파악하기 위한 조사를 실시했다. 그는 네가지 지표가 주택가격 변화에 어떤 영향을 미치는 지 알아냈다.

이 중 첫 번째는 소득 증가다.

그는 "이 범주는 인구조사국에 의해 보고된 총 임금의 연간 변화로 정의된다"며 "신규 이주자들이 기존 거주자들의 평균 임금보다 더 많이 번다면, 이는 해당 지역 주택시장에 부담이 되는 요소"라고 말했다.

두 번째 요인은 신축 정도, 즉 공급 측면이다. 핀토는 "그것은 수입 증가와 반대 방향으로 작용한다"고 설명했다. 이어 "새로 짓는 주택이 많을수록, 가격에 대한 규제가 더 커진다"면서 "수입이 증가하는 곳에서 고급건물은 가격을 낮추는 경향이 있다"고 말했다.

세 번째는 레버리지(지렛대)다. 핀토는 "패니와 프레디 이외의 정부지원 모기지 기관들이 이 규정을 느슨하게 만든 시기에는, 이들은 매입자들로 하여금 수입의 훨씬 더 많은 부분을 비용으로 지불하게 함으로써 인위적으로 수요를 부풀렸다"고 언급했다.

이어 "수요자들은 동일한 급여를 받음에도 불구하고 이러한 수요증가 현상으로 인해 더 높은 가격에 주택을 구입하는 상황에 놓이게 됐다"고 지적했다.

악명 높은 '거짓말쟁이 대출의 확산'으로 대표되는 지난 1980년대 후반과 초기 발생한 이 커다란 레버리지는, 이후 이어진 불길에 불을 지폈다.

두 시기 모두 1980년대 서부와 북동부 지역에서 레버리지의 상승폭이 훨씬 컸다. 핀토는 "도드-프랭크법과 그 밖의 개혁조치들로 인해 소득에 대한 부채 요건이 크게 강화됐다" 면서 "그래서 지난 15년 동안 지렛대는 가격 방정식에 중요한 요인이 되지 못했다"고 설명했다. 이어 "하지만 패니와 프레디 그리고 FHA는 언제든지 지렛대 수도꼭지를 틀거나 끌 수 있으므로, 이 레버리지는 다시 후퇴할 수도 있다"고 덧붙였다.

네 번째 요인은 '이주'다. 이는 국세청 데이터에 의해 측정된 순 인구로 측정되며, 이들은 기존 거주자의 백분율로 세분화한다. 핀토는 "신규 노동자들이 한 도시의 총 임금에 추가되기 때문에 이는 분명히 소득 증가와 관련이 있다"라고 말한다. 그는 "가정 경제에서 일하는 사람들은 캘리포니아와 같은 주에서 더 저렴한 주택 시장으로 이주하는 현상으 두드러진다"면서 "그러나 이주 현상은 팬데믹이 시작된 이후 훨씬 더 중요해졌다"고 말했다.

그는 "전염병이 발생한 이후 은퇴자들이 무리를 지어 북부 도시에서 선벨트로 이동하고 있다"고 설명한다. 핀토는 "팬데믹 기간 동안 그들은 혼잡에서 벗어나기 위해 밀집된 도시 지역에서 벗어나 새로운 곳으로 이주하기를 원했다"며 "현재 미국에서 가장 큰 주택 구매 집단은 베이비 붐 세대이며, 그들은 남쪽으로 이주하여 집을 사기 위해 저축한 큰 돈을 사용한다"고 말했다.

게다가, 이들의 수입은 임금이 아니라 연금과 투자에서 발생하기 때문에 임금인상 신고액에 추가된다. 하지만 핀토의 입장에서 볼 때, 새로운 주민들의 유입은 미국 남부지역 전체에서 볼 수 없는 엄청난 이득의 원천이 되고 있다.

2011년부터 2020년까지는 강력한 임금 상승과 낮은 공급으로 인한 절상이 강했다.

주택 가격이 급등했음에도 불구하고 안정적으로 유지되는지 이해하려면, 2011년부터 2020년까지의 대금융 위기 이후 반등, 그리고 2020년 초부터 2022년 2분기까지 이뤄진 팬데믹 현상으로 인한 효과를 연구하는 것이 중요하다.

이전 기간에 가장 큰 절상은 주로 남동부와 남서부 도시에서 일어났다. 그 기간 동안 가장 큰 가격 상승을 기록한 세 도시는 보이즈, 라스베가스 및 리노다. 이 지역 모두 10년 동안 전국 평균의 두 배인 약 12%의 인상률을 보였다. 

오스틴은 선샤인 스테이트 스타 올랜도와 노스 포트, 골든 스테이트 스털와트 리버사이드 및 스톡턴 지역이 1년새 8% 이상 상승한 것으로 나타났다. 이들 도시 모두 전국 평균 소득 증가율 4.4%를 훨씬 넘는 소득 증가를 이뤄냈다는 특징을 갖췄다. 스톡턴은 총 임금의 5.5%가 올랐고, 프로보의 소득 증가율은 9.2%에 달했다. 핀토는 "네바다, 애리조나 및 텍사스의 도시들은 값비싼 캘리포니아 도시들로부터 이주해온 인구들 덕분에 큰 혜택을 받은 도시"라고 설명했다.

문제는 이미 많은 '핫마켓'에서 소득보다 훨씬 집값이 더 빨리 폭등했다는 것이다. 이 원인은 바로 만성적인 신규 주택 부족 때문이다. 소득이 급증한 두 도시 오스틴과 프로보의 경우 주택가격이 8.1% 상승했다. 그럼에도 각각 7.2%와 9.2%의 소득 증가가 주택가격 상승을 앞지르며 체감상 타격이 거의 없었다. 알레이의 경우 임금 상승률이 6.7%였음에도 불구하고 주택가격은 상승률은 중간 정도인 5.4%를 기록했다.

반면 루이빌과 그린스보로, 오마하, 필라델피아 등 수십 개의 도시는 평균 임금보다 낮은 임금 상승률을 기록했다. 주택가격 상승률 역시 미국 평균치를 따라갔다.

주목할 점은 모든 시장에 혜택을 준 '헐값 주택담보대출'이 이 시기를 주택 공급을 위한 좋은 시기로 만들었다는 것이다. 이는 인플레이션을 능가하는 5.8%의 전국 평균 가격 상승률로 이어졌다.

2020년부터 2021년 중반까지 연간 주택 가격 상승은 지난 10년간 오른가격을 훨씬 앞질렀다. 보이즈, 오스틴, 프로보는 모두 10% 이상의 임금 상승률을 기록하며 명성을 떨쳤다. 그러나 가장 놀라운 변화는 '플로리다 요인'이라고 불릴 수 있는 것이다. 가장 큰 가격 상승률을 기록한 15개 도시 중 9개 도시가 플로리다주에 속해있기 때문이다. 나폴리, 노스 포트, 케이프 코랄 및 레이크랜드는 연 평균 임금이 9% 이상 상승하며 3년 간 24%에서 28%의 높은 상승률을 기록했다.

주택의 미래에 대해 '기초'가 말해주는 것은

핀토-피터 분석은 주택의 놀라운 회복력을 설명하는 데 도움이 된다. 근본적인 요인들 중 세 가지는 여전히 시장에 유리하게 작용하고 있다. 노동 시장은 기존의 소득을 유지하고 있고, 일부 미국인들은 일자리를 잃고 있다. 오칼라에서 머틀 비치로 이주하는 추세는 여전히 시장에 순풍으로 작용하고 있지만, 핫 시티들이 벌어들이는 수입은 반대로 말하면 다른 지역에서 잃게되는 임금이다. 전체적으로 볼 때, 유출입은 국가 전체의 추가 수요를 '제로'로 만드는 것이다. 

하지만 가장 큰 문제는 공급이다. 주택 판매가 2019년 이후 약 3분의 1 감소했음에도 불구하고, 재고 역시 같은 비율로 줄어들었다.  오늘날 주택을 시장에 판매하는 데 걸리는 평균 시간은 3.9개월로 이는 팬데믹이 이전과 동일한 기간이다. 핀토는 "균형 시장은 7개월 이상이므로, 오늘의 수치는 미국 전체에서 여전히 강력한 구매자 시장에 있다는 것을 의미한다"고 말한다.

오늘날 시장을 선도하는 것은 밀워키, 시카고, 클리블랜드, 캔자스시티 같은 중서부 도시들이다. 9월 말 기준 밀워키의 주택가격은 10.4% 상승하며 전국의 상승률인 4.8%의 두 배가 넘는다. 핀토의 설명처럼, 이들은 호황기에 다소 뒤쳐진 상승률을 보였기 때문에 큰 폭의 급등지역보다는 주택가격이 저렴했다.

2020년부터 2022년 중반까지 막대한 가격 상승으로 인해 일부 도시들은 주택가격의 큰 하락을 맛봤다. 이는 거대한 상승이 시작되기 전에 이미 전국 기준으로 주택가격이 고가였던 도시들에게 특히 큰 문제다. 

오스틴, 보이즈 및 피닉스가 그러하며, 이들은 정점 이후 모두 하락을 겪고 있다. 케이프 코랄 및 잭슨빌을 포함한 몇몇 플로리다 시장에서도 마찬가지다. 핀토는 "케이프 코랄의 경우 팬데믹 기간 동안 총 임금의 3배 이상 주택가격이 상승했다"고 말했다.

탬파, 마이애미, 올랜도를 비롯해 샬럿, 찰스턴, 머틀비치 등의 도시들은 최고가를 맴돌고 있거나 상회하고 있다. 높은 소득과 초저가 공급으로 인해 기록적인 상승률에 역행하는 사례들이다.

물론, 경기침체를 겪으면서 큰 임금삭감과 일자리 감소로 이어진다면 경기 펀더멘털이 역전되고 경기하강으로 이어질 것이란 우려의 시선도 나온다. 이는 핀토의 기초 분석에서 진화하는 잠재적인 시나리오이자 정말 무서운 시나리오다.

/ 포춘코리아 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr