미국 주택시장이 심상치 않다.

보이즈나 오스틴과 같은 '줌 타운'들은 차치하더라도, 전국의 주택가격은 하락을 거부하고 있다.

30년 넘게 주택가치를 측정하는 대표적인 지표인 S&P 코어로직의 케이스-쉴러 미국 전국주택가격 NSA지수에 따르면, 기존주택가격은 7개월 연속 상승하고 있다. 

케이스-쉴러에 따르면, 미국의 평균 기존주택가격은 현재까지 6%, 전년대비 2.6% 상승했다. 이는 30년 이상의 자료에서 나타난 전체 상승률의 중위가격을 훨씬 상회하는 수치라고 설명했다. 10월의 주택균열은 판매자들 사이에서 일어난 것이란 게 업계의 설명이다.

치솟는 주택담보대출금리와 주택가격으로 인한 어려움은 구매자들에게만 영향을 미치는 것이 아니다. 판매자들에게도 직간접적인 피해를 주고 있다. 레드핀의 새로운 보고서에 따르면, 미국 주택시장은 지난 10월에 기록적인 가격 인하가 이뤄졌다. 기존 주택재고가 한정돼 있고 신규 공급이 없음에도 인하가 이뤄진 것은 이례적인 현상이다.

지난 4주 동안 미국 내 분양주택의 거의 7%가 가격 하락을 기록했는데, 이는 2012년 레드핀 집계 이후 가장 높은 비중이다. 또한, 당초 최대치 3.6%를 크게 웃도는 수치다. 

11년 만의 이러한 기록은 주택담보대출 금리가 지난 달 7.5%에서 8% 사이에서 형성되면서 나온 것이다. 금리는 지난 20년 만에 최고치를 기록했다. 그러나 레드핀에 따르면, 지난달의 하락에도 불구하고 주택 가격은 여전히 전년 대비 3% 상승한 가격을 나타내고 있다.

주택담보대출 금리는 또한 지난 10월 약 8%에서 최고점을 찍은 이후 올해까지 상승세를 보이고 있다. 지난 달 일자리가 15만 개 밖에 창출되지 못했다는 실망스러운 일자리 보고서 발표 이후 금리는 7.4%로 잠시 내려갔다. 

그러나 월요일 모기지 데일리 뉴스는 주택담보대출 금리를 7.48%로 보도했고, 금리는 8%로 다시 천천히 상승하고 있는 것으로 추세다. 경제학자들이나 부동산 전문가들 모두 주택담보대출 금리가 향후 2년간 약 8%를 유지할 것으로 예상하고 있다.

레드핀에 따르면, 높은 금리로 인해 일부 판매자들은 구매자들이 매달 내는 주택담보대출금 이자 상승으로 인한 추가적인 비용을 메우기 위해 가격을 인하할 수밖에 없었다고 설명한다.

블랙 나이트에 따르면, 신규 구매자의 거의 4분의 1이 주택담보대출금으로 적어도 월 3000 달러를 지불하고 있다. 미국인들의 평균 수입은 월 4600 달러에 불과한 점을 감안하면 소득의 대부분을 은행에 납부하는 셈이다. 지난 5월 '질로우'가 경고한 '딥 프리즈'로 인해 지난 9월 기존 주택판매액이 전년 대비 15% 급감한 바 있다.

무디스 애널리틱스(Moody's Analytics)의 주택 경제학자 매튜 월시(Matthew Walsh)는 포춘과의 인터뷰에서 "매도자들은 더 높은 지불액을 억제하기 위해 가격을 인하해야 하며, 매수자들이 더 적은 시장에서 그들의 부동산에 관심을 갖도록 해야 한다"고 말했다.

주택시장이 다시 움직이기 위해서는 주택담보대출 금리가 내려가거나 주택가격이 떨어질 필요가 있다고 레드핀의 연구책임자인 첸 자오는 포춘에 말했다.

그는 "그렇지 않을 경우, 고정효과가 점차 사라지고 경제성이 서서히 개선됨에 따라 이 거래들은 장기간에 걸쳐 매우 느리게 증가할 뿐"이라고 말했다. 이어 "그러나 연준이 인플레이션을 목표치로 끌어올릴 수 있을 것이 분명하거나, 아니면 경기가 침체기로 접어들고 있다는 분명한 증거를 얻을 수 있을 때 금리는 내려갈 것"이라고 덧붙였다.

현재의 주택담보대출금리와 주택가격, 감당할 수 없는 수준

올 여름 말부터 가을까지 주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하면서 밀레니얼 세대와 그 밖의 프라임 주택 구매 연령대의 사람들이 잠재적인 구매자들을 배제하면서 주택 구입자들의 수요가 줄어들었다고 월시는 말한다.

실제로 10월의 또 다른 레드핀 보고서는 현재 시장에서 주택 구매 희망자가 주택을 마련하기 위해 11만4627달러를 벌어야 한다고 말하고 있다. 이는 전년 대비 15% 증가한 수치이며, 사상 최고치다. 지난해 미국 가구 중위 소득이 7만4580달러 인 점을 감안하면 소득 이상의 금액이 있어야만 주택마련이 가능하다는 것이다.

월시는 "적격 소득은 팬데믹이 시작되기 전보다 평균 80% 높으며, 월 지급액은 받는 급여에서 더 큰 비중을 차지하고 있다"고 말한다.

주택가격, 계속 떨어질까?

부동산업자들과 경제학자들은 2023년 말까지 주택 가격이 하락할 것으로 예상한다. 컴퍼스 부동산의 맨하탄 부동산 중개인인 아디 크리그스타인은 그녀가 고객들에게 "판매자들은 작년 가격을 원하고 구매자들은 내년 가격을 원한다"고 말해왔다고 말한다.

그녀는 겨울 내 가격인하를 기대하고 있다면서도 10월 마지막 주 동안 뉴욕시의 주택 공급은 약간 증가했음에도 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다고 포춘에 말했다.

15년차 부동산 전문가인 그는 "일부 주택은 가격이 너무 비싸 시작할 수 없을 가능성이 높지만, 많은 주택들이 시장이 하락 추세를 보임에 따라 공격적으로 가격을 조정해야 했다"며 "더 이상 매물을 기준으로 가격을 책정할 수 없는 시장상황"이라고 말했다

무디스 애널리틱스는 낮은 주택 재고에도 불구하고 향후 2년간 주택 가격이 약 4.5% 하락할 것으로 전망했다.

그는 "금리는 더 오랫동안 높은 수준을 유지할 것이며 2024년까지 수요는 매우 낮은 수준을 유지할 것으로 예상한다"며 "2년 동안 두 자리 수의 가격 상승에도 불구하고 주택 시장은 여전히 고평가 상태이며 경제성은 거의 40년 만에 최저치를 기록하고 있다. 결국 매도자들은 정가에 굴복할 것"이라고 내다봤다.

※해당 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성됐습니다.

글 SYDNEY LAKE & 김동현 기자