서울 오피스 거래가 1년 만에 상승 전환했다. 하지만 회복기에 접어든 것으로 보기엔 무리가 있다는 지적이 나온다.

부동산플래닛은 지난해 2분기부터 하향세였던 오피스빌딩과 사무실 매매거래량이 올 2분기 들어 직전 분기 대비 각각 133.3%, 45.7% 뛰어오르며 반등에 성공했다고 22일 밝혔다.

2분기 서울시 사무실 매매거래량은 총 306건이었다. 최근 1년래 최저점을 찍은 올 1분기와 비교 시 45.7% 증가했다.

거래금액도 직전 분기 대비 1035.2% 대폭 늘어난 8457억원으로 집계됐다. 종로구에 위치한 콘코디언 빌딩, 광진구 강변테크노마트, 마포구 소재 DMC이안 상암2단지 등 건물에서 이례적으로 집중 거래가 발생하면서 1분기 대비 급증한 것으로 분석된다.

서울시 모든 권역에서 직전 분기 대비 사무실 거래량이 늘어난 가운데 특히, CBD(종로구, 중구)에서 38건의 매매가 이뤄지며 전분기 대비 280% 올라 가장 큰 폭의 증가세를 보였다. 거래금액도 6161억원으로 집계되며 1분기 대비 무려 10901.8% 높게 나타났다. 전년 동기와 비교해서도 거래량은 90%, 거래금액은 2965.2%의 급격한 상승을 이뤘다.

YBD(영등포구, 마포구) 지역에서는 전분기 대비 92.7% 오른 79건의 거래가 발생했으며, GBD(강남구, 서초구)에서도 45건 거래가 발생해 9.8% 올랐다. 그 외 지역에서도 총 144건 매매거래가 이뤄져 1분기 대비 22% 상승했다. 

거래금액의 경우, YBD가 872억원으로 902.3%, ETC가 1190억원으로 237.1% 올랐으며, GBD가 6% 줄은 234억원을 기록하며 유일하게 1분기 대비 감소했다.

오피스빌딩의 경우 2분기 동안 21건의 매매거래량이 발생하며 올해 1분기와 비교해 133.3% 올랐다. 다만 거래금액은 4713억원으로 직전 분기 대비 12.2% 떨어졌으며, 전년 동기에 비해서는 73.8% 감소했다.

오피스빌딩의 거래량 자체는 증가했으나, 월별 추이를 살펴보면 최근 2개월 간 정체기를 겪고 있다. 반등을 확신하기엔 아직 섣부른 상황이다.

3대 주요 권역별로 살펴보면, GBD 5건, YBD 4건, CBD 3건 순으로 거래가 발생하면서 직전분기 대비 최소 200%에서 최대 400%까지 상승했다. 다만 거래금액에서는 다소 차이를 보였다. GBD에서 837억원, YBD 지역에서는 350억원을 기록하며 각각 161.6%, 644.7% 증가했다. 반면, CBD의 경우 2244억원으로 27.1% 하락했다.

YBD의 경우, 1분기에 마포구 서교동 소재 빌딩이 47억원에 거래되며 1건의 거래가 발생한데 반해, 2분기에는 영등포구 대림동 소재 대동빌딩 172억원, 영등포동7가 소재 빌딩 6억7000만원 등 4건의 매매가 이뤄지며 직전분기 대비 상승했다. 전년 동기와 비교해서도 유일하게 거래량과 거래금액 모두 우상향했다.

주요 권역 외 지역(ETC)에서는 9건의 거래량과 1283억원의 매매금액이 발생해 1분기 대비 거래량은 50% 상승, 거래금액은 33.3% 감소한 것으로 집계됐다. 전년 동기 대비해서는 각각 10%, 67% 하락했다.

오피스 거래가 활발해지는 가운데 공실률은 전반적으로 상승했다. 1분기 대비 2분기 서울시 오피스빌딩의 공실률은 전반적으로 상승했으나, 통상 5% 안팎인 자연 공실률에 비하면 여전히 낮은 수준이라는 평가다.

서울시 전체 오피스빌딩 공실률은 4월부터 2개월 연속 상승 흐름을 보였다. 지난 4월 2.35%로 집계된 공실률은 5월 2.43%를 거쳐 6월에는 2.59%를 기록했다. 주요 권역별로 6월 기준 공실률을 살펴보면, CBD 지역이 4.19%로 가장 높았다. 이어 YBD가 1.61% 큰 차이를 보였다. GBD의 경우 1.13%로 지난해 6월부터 지켜오던 소수점대의 공실률이 무너졌다.

2분기 서울시 오피스빌딩 전용면적당비용(NOC)의 경우, 4월부터 6월까지 19만 7000원을 유지하며 1분기와 유사한 수준으로 나타났다. 주요 3대 권역의 경우 6월 기준 NOC는 GBD 20만 5000원, CBD 19만 4000원, YBD가 18만 8000원 순으로 확인됐다.

업계에서는 "오피스 거래량 증가는 신규업무시설의 공급량이 줄어든 영향도 있다"는 분석이 나온다. 국토교통부의 6월 건축인허가 자료에 따르면, 2분기 서울시에 신규 공급된(사용승인허가) 업무시설 면적은 27.9만㎡(약 8.4만평)로, 전분기 및 전년동기 대비 각각 33.5%, 31%가량 줄어든 것으로 나타났다. 사용승인허가 건수도 직전분기에 비해 12.5% 감소한 56건으로 이는 전년동기와 대비해서도 21.1% 감소한 수준이다.

신규 공급 예정(건축인허가)인 업무시설 면적도 31.4만㎡(약9.5만평)로, 2022년 2분기부터 우하향 그래프를 그리고 있다. 건축인허가 건수는 26건으로, 작년 4분기부터 계속된 하락 흐름을 이어오다 이번 2분기에 최저점을 찍었다. 2분기 업무시설의 이 같은 인허가 건수 및 면적 감소 현상은 미분양 우려와 함께 부동산PF 연체율의 가파른 증가세가 상당한 영향을 끼친 것으로 분석된다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “미국에 이어 중국까지 오피스 시장의 불황을 좀처럼 벗어나지 못하고 있는 상황에서 국내는 오름세를 보이며 걱정을 한시름 덜었다”며 “다만 2분기에 거래량은 전반적으로 상승 흐름을 보였지만 월별로 살펴보면 증감을 반복하고 있고, 거래금액도 여전히 변동하고 있는 만큼 시장을 낙관하는 것은 시기상조”라고 전했다.

/ 포춘코리아 김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr