<이 콘텐츠는 포춘코리아(FORTUNE KOREA) 2021년 11월호에 실린 기사입니다>

코로나19 팬데믹은 부동산 시장에도 큰 변화를 가져왔다. 거리두기로 인한 집합금지로 자영업자들은 임대료를 감당하지 못해 상업용 부동산의 공실률이 빠르게 늘어났다. 언택트 확산과 더불어 가정에서 모든 걸 해결하는 원스톱 주거문화도 트렌드로 자리잡았다. 빠르면 11월부터 돌입하게 될 ‘위드 코로나’ 시대, 공실률이 역대 최고치에 달한 상업시설 부동산은 위기 극복 전략이 필요하다.

‘위드 코로나’ 시대 상업시설 부동산 공실률 역대 최고치 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 경제·정치·사회·문화 등 어떤 분야도 영향을 안받는 곳이 없었다. 점차 코로나19가 일상 생활에 녹아들면서 현재는 공존하며 살아가는 ‘위드 코로나’ 시대가 다가오고 있는 상황이다. 부동산 시장 역시 코로나19 팬데믹으로 인해 많은 것이 변했다.

변화된 주거 문화의 영향을 받는 것은 물론 정부의 정책, 최저 금리 등으로 큰 변화를 가져왔다. 가장 두드러지는 것은 집값이다. 최근 몇 년간 집값은 꾸준히 상승을 했지만 코로나19로 인한 저금리 영향으로 상승세는 더욱 두드러졌다.

기준금리가 0.5%로 역대 최저금리까지 내려가면서 너도나도 할 것 없이 주택구입을 위한 대출이 더 늘어난 것이다. 이제서야 금리가 소폭 인상되고 집값을 막기 위한 대출제한 정책들을 내놓고 있지만 이미 오를 대로 오른 집값이다.

비주거용 부동산에서도 큰 변화를 맞은 건 마찬가지다. 치솟는 집값을 막기 위한 정책으로 다주택자를 겨냥한 것이 오히려 업무용 부동산과 상업시설의 거래량을 늘렸다.

한국부동산원에 따르면, 상업업무용 부동산의 올해 2분기 거래량은 15만5000건으로 코로나19 발생 바로 전인 2019년 4분기(8만1205건)보다 7만3795건이 증가하며 2배 가까이 늘어났다.

하지만 상업용 부동산에서 상업시설과 업무용 부동산은 서로 명암이 엇갈렸다. 거래량이 늘어난 것은 사실이지만, 상업시설은 코로나19로 인한 자영업자들의 줄이은 폐업으로 공실률이 역대 최고치다.

한국부동산원에 따르면, 올해 2분기 상가 공실률은 중대형 13.1%, 소규모 6.4%까지 오르면서 상업시설에 대한 투자도 불안이 더해지고 있는 실정이다. 

위드 코로나가 시행이 된다면 이에 따른 부동산의 변화 바람은 다시 한번 불 것으로 예상된다. 생활 환경, 문화가 바뀌는 만큼 부동산 트렌드에도 서서히 변화가 일어나고 있다.

코로나로 바뀐 일상생활, 부동산 트렌드도 변화

사회적 거리두기와 같은 비대면 문화가 확산하면서 주택시장에도 큰 영향을 끼치고 있다. 코로나19 확산방지를 위한 정책들이 국민들의 발목을 붙잡으며 생활반경이 좁아지고 있는 것이다.

재택근무 환경이 늘어나는가 하면 특별한 일이 없다면 집안에서 일을 해결하거나 볼일을 보더라도 주거지 주변에서 해결하려는 경향이 높아지고 있다.

주거 문화가 변화하면서 주거 시장 내 수요자들의 선호도는 쾌적성과 편리성이 강조되고 있다. 코로나19 감염 우려로 실외 활동이 제한되면서 집 근처에 자연과 함께 할 수 있는 녹지가 있는 주거공간을 찾는가 하면, 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있는 커뮤니티시설이 잘 갖춰진 곳이 많은 소비자층들의 선호를 받고 있는 것이다.

상업시설에서도 이에맞춰 변화가 일어나고 있다. 코로나19로 해외여행이 힘들어지고 국내 여행마저도 많이 줄어들자, 주거지 인근에서라도 간단하게 즐기며 잠시나마 답답함에 벗어나 숨쉴 수 있는 공간을 찾고 있는 것이다.

대표적으로 최근 등장하고 있는 콘텐츠를 입힌 테마형 상업시설이다. 건물 외관부터 내부 구성까지 마치 관광명소에 온듯한 느낌을 주면서 편의시설을 함께 이용 할 수 있는 곳이다.

최근에는 북유럽 풍의 상업시설이 등장하는가 하면 상업시설 내에서 축제, 다양한 이벤트 등으로 볼거리를 제공하는 경우도 늘어나고 있다.

누가 더 특별한가… 차별화 경쟁 치열한 테마형 상업시설

상가의 공실이 많다는 것은 그만큼 상업시설을 찾아오는 수요가 적다는 뜻이다. 외국인들이 주된 고객이었던 명동 상권은 코로나19로 외국인들의 발길이 끊기자 적자를 못 이겨 폐업한 자영업자들이 많아지면서 현재 역대 최고의 공실률을 보이고 있다.

이러한 상황을 타개하기 위해 최근에는 집객이 될 수 있는 차별화된 콘셉트를 가진 상업시설이 등장하는 것이다. 이 상업시설만이 가진 특별함을 보기 위한 수요들을 모아 상권을 활성화시키겠다는 전략이다. 

테마형 상업시설은 최근 서울보단 경기도 내에 많이 등장하고 있다. 북유럽 콘셉트의 상업시설이며, 그리스 로마 신화, 오로라 구현 등 다양한 콘셉트를 입힌 상업시설이 등장하고 있는 것이다.

신규 분양시장 일부 상업시설에서도 테마형 상업시설로 외관과 내부 구성을 신경 쓴 상품들이 등장하고 있는 추세다. 실제 이용자와 신규 분양에 투자하는 수요자들의 반응도 좋다.

이용자들은 생활편의 시설과 멀리 이동하지 않아도 즐길거리를 이용할 수 있다는 점을 높이 평가했고, 투자면에서도 공실률 걱정을 줄일 수 있어 매력적이라는 것이다.

하지만, 투자에서는 섣부른 판단은 금물이다. 테마형 상업시설이 각광을 받지만 어디까지나 입지, 교통 등 기본요소들이 어느정도 충족이 된다는 가정이 필요하다.

물론 이러한 면들이 갖춰진다면 충분히 투자해볼 가치는 있다. 최근 거래량이 늘어나고 ‘위드 코로나’ 시행이 예정되자 비주거용 부동산에 대한 관심이 매우 높아진 상황에서 투자는 신중하고 냉정하게 판단해야 한다.