고금리로 인한 손실을 입고 있는 부동산 투자자들에게 또 다른 악재가 찾아왔다. 고금리와 유럽의 새로운 규제가 맞물리며 보유한 부동산 자산이 평가절하될 위기에 처했기 때문이다.

법률 자문가들의 분석에 따르면, 유럽 지역 부동산 소유자들은 건물이 법적으로 허용된 이산화탄소 배출량과 에너지 지침에 맞춰 대대적인 리모델링이 필요할 것으로 진단했다.

런던의 부동산 전문 로펌 링크레이터스(Linklaters) 관리 협력자 로리 베넷(Rory Bennett)은 "이는 매우 큰 문제를 야기하고 있다"고 우려했다.

에너지 효율이 낮은 건물을 포함한 투자 포트폴리오는 가이드라인을 맞추기 위해 자본을 투입해야할 것이고, 이는 결국 재개발과 보수를 위한 추가대출을 받아야 함을 의미한다. 현재 지속되고 있는 고금리 환경에서 추가 대출은 투자자들의 입장에서 부담으로 작용한다.

유럽 부동산 투자자들의 고민이 늘어난 이유는 유럽 의회가 이달 건물 에너지 성능 지침(Energy Performance of Buildings Directive)을 통과시켰기 때문이다.

해당 지침은 10년 이상에 걸쳐 단계적으로 시행될 예정이다. 그러나 지침이 마련한 기준에 미치지 못하는 부동산들은 팔거나 임대할 수 없는 자산이 될 위험이 생겼다.

이 지침은 파리 협정(Paris Agreement)을 준수하기 위한 일환으로 유럽 전역의 건물 환경인증을 높이기 위한 대대적인 리노베이션을 추진하고자 도입됐다.

현재 유럽의 리모델링은 연간 에너지 소비량 중 불과 1% 정도만 절감하는 효과가 있는 것으로 전해진다. 유럽위원회(European Commission)에 따르면, 재건축을 위해 연간 2750억 유로(약 3000억 달러)가 소요될 것으로 전망된다.

베넷은 "리모델링에는 엄청난 돈이 필요하다"며 "투자자 중 일부는 리노베이션을 위한 투자보다 차라리 벌금을 내는 것이 더 낫다고 여기고 있다"고 덧붙였다.

부동산 투자자들은 이미 높은 이자율로 금전적인 손해를 보고 있고, 새로운 녹색 건물 인증을 위한 요구사항까지 더해지며 추가비용 투입이 불가피한 상황이다.

이로 인해 시장의 약한 고리들을 노리는 공매도자들이 부동산 시장을 공격하기 시작했다. 유럽의 새로운 에너지 법률은 수십만 곳의 건물에 영향을 미칠 것이며, 2033년까지 소유주들은 EU의 에너지 소비가 가장 많은 건물의 4분의 1을 개선해야 한다. 결국 장기적으로 화석 연료 보일러는 사라지고, 태양광 패널 설치 등이 대안으로 자리잡게 될 것이라는 게 업계의 설명이다.

오는 2030년까지는 모든 신축 건물은 배출 가스가 없어야 한다는 이 지침은 EU 경제를 녹색화하기 위한 최근 이니셔티브의 일환으로 마련됐다. 이 외에도 환경 피해 해결을 위한 법적 책임, 에너지 배출 및 물 사용 데이터 공개가 의무화된다.

EU 외에 영국도 환경 개선을 위해 부동산 소유주에게 강제하는 규정 마련을 계획하고 있다.

유럽 부동산 대출 관리사인 마운트 스트리트(Mount Street)에 따르면, 영국 상업용 부동산 중 약 70%가 에너지 성능 인증서(Energy Performance Certificate, EPC) 등급이 C 이하로 나타났다. 그들은 해당 건물들이 앞으로 큰 개선이 필요할 것으로 전망했다.

영국 정부는 모든 건물이 2027년 4월까지는 최소 C등급을 달성하고, 2030년 4월까지는 B등급을 유지할 수 있도록 규정할 계획이다.

짐 곳(Jim Gott) 마운트 스트리트의 자산 감시팀 리더는 "이를 달성하기 위해서는 최대 1500억 파운드(약 1890억 달러)에 달하는 투자가 필요할 것"으로 추정했다.

그는 이어 "목표 EPC에 도달하지 못하면 공간을 임대하는 것이 사실상 불법이 되고, 건물의 자산 가치에 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다.

짐 곳은 로펌 애쉬허스트(Ashurst)는 물류 문제(Logistics Matters)에 발표된 데이터를 인용해 영국 창고 공간 중 약 60%가 2030년까지 B등급 수준에 미치지 못할 것으로 지적했다.

피델리티 인터내셔널(Fidelity International)의 유럽 부동산 리서치 팀장인 킴 폴리처(Kim Politzer)는 "강화된 EPC 규정에 따라 임대할 수 없는 유럽 사무실들에 대한 '규제 절벽'이 될 가능성이 있다"고 언급했다. 이어 "핵심입지가 아닌 2차 입지에 위치한 낮은 수준의 건물들은 집계가 어려울 정도로 많은 자본 지출이 필요할 것"이라고 덧붙였다.

EU에 따르면, 약 85%의 건물이 2000년 이전에 지어진 것으로 알려져 있다. 아직까지 화석 연료가 난방 및 냉방 에너지 원의 3분의 2를 차지하는 가운데, 노후화 된 이러한 건물들은 낮은 에너지 효율로 인해 최대 전력 소비자 중 하나로 자리잡았다.

EU는 이러한 문제를 개선하고, 오는 2030년까지 온실가스 배출을 60% 감축하길 원한다. 

베이커 맥켄지(Baker McKenzie)의 장-프랑수아 반데베르헤(Jean-François Vandenberghe)는 "부동산 투자 협상 및 결정 과정에서 이러한 문제가 점점 중요해지고 있다"고 말했다.

그는 "부동산 자산 소유주와 관리자들 일부는 이를 새로운 추세를 받아들이는 반면, 다른 일부는 의무를 피하는 데 초점을 맞추고 있다"고 덧붙였다.

이미 녹색인증을 받은 건물들은 수요가 높은 것으로 나타났다. 부동산 자문회사 CBRE에 따르면, 2023년 중반 기준 주요 EU 시장 사무실 22%가 지속 가능성 인증을 받았다. 지난 2019년 15%였던 이 비율은 3년 새 7% 가량 상승한 것이다. CBRE의 또 다른 연구 결과 녹색 인증을 받은 건물은 평균 7%의 임대료 프리미엄을 받는 것으로 나타냈다.

존스랑라살(Jones Lang LaSalle Inc.) 역시 보고서를 통해 "유럽 최대 기업들의 녹색 부동산에 대한 수요는 현재 공급대비 50% 이상 초과한다"고 전했다. 

베넷은 "부동산 투자자들은 현재 경제 상황이 개선되기를 희망하고 있다"며 "만약 경제 상황이 나아진다면 이자율이 내려갈 것이고, 부동산 투자자들에게 조금 더 숨 돌릴 여유를 줄 것"으로 기대했다.

※이 기사는 Fortune.com 원문을 바탕으로 작성됐으며, 번역은 포춘코리아 소속 AI기자(GPT-4 활용)가 도왔습니다.

By FRANCES SCHWARTZKOPFF and GAUTAM NAIK & 김동현 기자