미국 주택수요가 회복 조짐을 보이고 있다. 하지만 올해 집값 하락은 지속될 전망이다.

주택담보대출 신청을 추적하는 주택 활동의 주요 선행 지표인 계절 조정 주택담보대출 구매 신청 지수가 198.7까지 올랐다. 이는 지난해 9월 이후 주간 신청으로는 최고치이며, 지난주 159.4 보다 24.7% 증가한 수치다.

중개인과 건설업자들에게 좋은 소식은 구매 신청의 이러한 증가는 작년에 주택 담보 대출 금리 상승으로 인해 위축된 후 주택 수요가 회복되고 있다는 것을 의미할 수 있다. 

나쁜 소식은 2015년 1월 이후 최저치를 기록했던 주택담보대출 매입신청지수는 불과 일주일 전에 여전히 전년 동기 대비 35.4% 하락한 상태다.

마이크 프라탄토니 주택담보대출은행협회 수석 이코노미스트는 "1월 첫째 주 주택담보대출 신청 활동이 새해 휴일 준수를 포함한 지난주에 비해 두 자릿수 증가율을 보이며 강하게 반등했다"고 밝혔다.

그는 "이러한 상승에도 불구하고 재금융 활동은 작년 속도보다 80% 이상 낮고 구매량은 전년 수준보다 35% 미만"이라고 덧붙였다.

2022년 하반기 주택시장 활동이 자유낙하 모드에 들어간 이유는 간단하다.

주택 구입 가능성이 "압박" 수준에 도달했다.

즉, 현재 주택 구입 비용이 역사상 가장 많이 드는 시기 중 하나다.

팬데믹 주택 붐이 미국 집값을 41% 올린 후 주택담보대출 금리가 3%에서 7%로 치솟았다.

반대로 주택 시장 활동이 호전될 수 있는 이유는 최근 경제성이 약간 "침체"를 했기 때문이다.

최근 두 달 동안 평균 30년 고정 주택담보대출 금리는 7.37%에서 6.04%로 미끄러졌다.

한편 미국 집값 하락(6~10월 2.4% 하락)과 소득 증가도 시장을 '침체'시키는 데 도움이 됐다.

하지만 분명한 것은 주택 수요가 바닥을 쳤다고 해서 전국 주택 가격도 바닥을 쳤다는 보장은 없다.

실제로 국내 부동산 전문가 27명 중 23명은 2023년 미국 집값이 더 떨어질 것으로 전망했다.

무디스의 수석 경제학자 마크 잔디는 최근 포춘과의 인터뷰에서 "주택 수요(주택 판매)가 저점에 가깝고, 주택 공급[시작과 완공]이 아직 바닥을 치지 않았으며, (미국) 집값은 최저점에 도달하기 전에 가야 할 길이 있다"고 말했다. 잔디는 "주택 구입에 대한 균형을 잃고 있다"고 말한다.

지난 9월 제롬 파월 연준 의장은 분명한 메시지를 전달했다.

"이 어려운 (주택)조정은 주택 시장의 균형을 더 잘 맞춰줄 것이다." 봄철로 접어들면서, 중개인과 건설업자들은 모두 치솟은 주택담보대출 금리에 의해 촉발된 주택 조정과 씨름하고 있다.

문제는 인플레이션이 완화되면서 주택담보대출 금리가 어디로 향할지 아직 모르는 것이다.