선진국의 주택용 부동산이 10여년만에 처음으로 가격 하락 조짐을 동시에 보이고 있다. 전례 없는 집값 급등 이후 중앙은행들이 금리 인상 모드에 돌입하면서 일제히 하방 움직임을 보이고 있는 것이다.

그러나 골드만삭스에 따르면 미국의 현재 집값 추세는 지난 2008년 주택 가격 붕괴 때와 다르다.

골드만삭스 연구원들은 이번달 발표한 ‘주택 침체’ 보고서에서 2023년말까지 뉴질랜드(-21%), 호주(-18%), 캐나다(-13%)의 집값이 폭락할 것으로 예측했다. 미국에선 과거 2006년 최고점과 2012년 최저점 사이 집값이 27% 하락한 바 있다.

골드만삭스는 호주, 캐나다, 뉴질랜드를 주택가격 붕괴(또는 거의 붕괴) 대상 국가로 지적하면서도, 다른 G10 국가들에 대해서는 비관적이지 않다고 내다봤다. 골드만삭스 연구원들은 2023년 말까지 프랑스에선 집값이 6% 하락하고 영국에서는 집값 변동이 없을 것으로 예측했다. 오히려 미국에선 집값이 2023년말까지 1.8% 오를 것이라고 내다봤다.

골드만삭스가 미국보다 호주, 뉴질랜드의 집값이 큰 폭으로 하락할 것으로 점치는 근거는 무엇인가? 바로 펀더멘털이 다르기 때문이라는 주장이다. 미국의 집값이 역사적으로 거품이 많이 있었다고 하지만, 캐나다와 같은 국가에선 집값 상승이 한도를 벗어났다는 지적이다. 2021년 한 해에만 캐나다 집값은 27% 급등한 반면, 미국 집값은 18.9% 더 소폭 상승했다.

골드만삭스 연구원은 "G10 전반에 걸쳐 주택 판매는 빠르게 감소하고 있으며 주택 가격 상승은 둔화하고 있다“며 ”팬데믹 기간 동안 큰 폭의 증가를 보였던 곳에서는 노골적인 가격 하락이 나타나고 있다"고 썼다.

골드만삭스 보고서는 이와 함께 미국 일부 지역에선 주택 가격이 하락할 가능성이 매우 높다고 덧붙였다. 보고서는 집값 하락 예상 지역을 지목하진 않았다. 하지만, 그 목록에는 아마도 아이다호의 보이즈(Boise)와 아리조나의 피닉스(Phoenix) 같이 거품이 인 시장들이 포함될 것으로 전문가들은 보고 있다.

이에 반해 무디스 애널리틱스(Moody's Analytics)는 미국 집값이 안정세를 유지하거나 최고점에서 최저점까지 최대 5%까지 하락할 것으로 전망하고 있다. 무디스는 보이즈와 노스캐롤라이나의 샬럿(Charlotte)을 포함한 전국 187개 지역의 주택시장에서 5~10%의 집값 하락을 예측하고 있다. 하지만 이 예측치는 불황을 가정하지 않았을 경우다. 무디스는 경기침체가 닥치면 미국 집값이 5~10% 하락하고, 크게 과대평가된 지역에선 15~20% 하락할 것으로 보고 있다.

골드만삭스와 무디스 애널리틱스 같은 리서치 그룹이 미국의 주택가격 붕괴를 예측하지 않는다고 해서, 주택시장 침체가 미국 경제 전반을 약화시키지 않을 것이라는 뜻은 아니다. 사실 주택시장 침체로 인한 경기 위축은 이미 현실화했다.

지난주 골드만삭스 연구원들은 2022년과 2023년에 미국 주택 시장의 활성화는 전반적으로 끝날 것이라고 예측했다. 골드만삭스는 올해 미국의 신규 주택 판매(22% 감소), 미국의 기존 주택 판매(17% 감소), 미국의 주택 GDP(8.9%)가 큰 폭으로 감소할 것으로 예상했다. 골드만삭스는 내년에 미국의 신규 주택 매매(8% 추가 감소), 미국의 기존 주택 매매(14% 추가 감소), 미국 주택 GDP(9.2% 추가 감소)로 감소세가 이어질 것으로 전망했다.

주택시장 침체에 따른 경제 위축은 뉴질랜드, 호주, 캐나다와 같은 국가에서 훨씬 더 심각할 수 있다.

골드만삭스 연구진은 "주택시장 침체가 뉴질랜드, 호주, 캐나다의 GDP에 하방 위험을 초래할 것으로 예측된다"고 썼다. 뉴질랜드의 투자 은행은 주택시장 침체가 뉴질랜드의 전반적인 경제를 불황으로 이끌 가능성이 높다고 밝힌 바 있다.

/ 포춘코리아 김상도 기자 santos@fortunekorea.co.kr