노후생활비 마련을 위해 집을 적극적으로 활용하려는 사람들이 증가하는 추세다. 최근 신한은행이 발표한 ‘보통사람 금융생활 보고서 2022’에 따르면 지난해 우리나라 가구의 평균 보유 자산은 5억1792만원으로 집계됐으며, 이중 부동산 자산은 4억1386만원으로 전체의 79.9%에 달했다.
이는 내 자산 중에 가장 많은 비중을 차지하고 있는 부동산을 어떻게 활용하느냐에 따라 내 노후생활도 달라질 수 있음을 의미한다. 집을 활용해 은퇴설계하는 방법은 크게 두가지다. 집을 줄여 이사하면서 남긴 매도 차액을 현금화해 금융·부동산 상품을 가입해 노후소득을 더 확보하는 방법과, 현재 집을 가지고 주택연금에 가입해 장기간 안정적인 연금소득을 늘리는 방법이다.
집을 줄여 이사 가고 싶은 생각이 없다면 주택연금을 활용 할만 한데, 집만 있고 생활비가 부족해 빠듯하게 생활하고 있거나, 당장 생활비는 급하지 않더라도 좀 더 여유 있는 노후생활을 위해서 추가적인 수입원이 필요하다면 충분히 고려해 볼만 하다.
그러나 선뜻 주택연금을 먼저 떠올리는 사람은 많지 않다. 집을 담보로 맡기기 싫다는 인식이 있거나, 초기보증료 연보증료와 같은 수수료에 민감하거나, 내가 주택연금까지 이용해야 할 만큼 생활이 어렵지 않다라는 생각에서다. 안정적인 연금형태로 수령하여 내 삶의 가치가 올라간다면, 또 그것이 나의 가치관과 맞다면 충분히 이용해 볼만한 상품이다.
모두가 반드시 가입할 필요는 없지만, 이런 사람은 주택연금을 한번 생각해보자.
“자녀에게 부양비 부담을 주고 싶지 않다”
연애, 결혼, 출산을 포기한다는 3포세대라는 용어가 탄생한 이후에 5포세대(+내집마련, 인간관계), 7포세대(+꿈, 희망)를 거쳐 여러가지를 포기한다는 N포세대까지 등장했다. 몇 년 전에는 ‘헬조선’이라는 단어와 함께 밀레니엄세대가 부모세대보다 가난한 첫 세대가 될 것이라는 기사도 접할 만큼 요즘 세대가 부모를 부양할 여력이 쉽지 않은 것이 현실이다.
부모세대 입장에서 부족한 생활비를 충당하기 위해 집을 활용한 주택연금을 이용한다면 자녀세대에게 부담을 주지 않고 스스로 해결할 수 있어 자녀에게 손 벌리지 않는 당당함을 느낄 수 있을 것이고, 자녀세대 입장에서도 언제 상속받을지 모르는 집을 위해 지금 당장 부양비를 드리기보다는 주택연금으로 현재의 생활비를 충당하고 나중에 집을 처분해 남는 금액이 있으면 그 정도를 받는 것이 훨씬 나은 선택이 될 수 있다.
“현재 살고 있는 주택 가격이 계속 올라갈 것 같지 않다”
주택연금은 가입하는 시점의 금액으로 평생 동일하게 수령한다. 즉, 가입 후 집값이 올라도 떨어져도 받은 연금액의 변동이 없다. 따라서 주택연금은 가입 후 집값이 떨어져도 가입 시 확정된 금액을 계속 받을 수 있으므로 집값이 향후 떨어질 것 같은 주택으로 가입하는 것이 유리할 수 있다.
현재 집이 더 이상 가격이 오르기를 기대하기보다 장기적으로 하락할 것으로 예상한다면 오히려 주택연금을 적극 활용해 볼만하다. 참고로, 반대의 경우 주택연금 가입후 집값이 오르면 너무 일찍 가입해서 평생 적게 받는 것 같은 아쉬움이 있을 수 있겠지만, 집값이 오른 부분은 향후 청산시점에 돌려받을 수 있는 부분이 그만큼 많아진다고 볼 수 있다.
때문에 너무 상심하지 않아도 되며, 가입 후 짧은 기간에 집값이 굉장히 크게 상승해 주택연금을 모두 상환후 재가입을 하고자 한다면 해당주택으로는 3년간 재가입 할 수 없다는 점을 고려해야 한다.
“나 또는 배우자가 생각보다 오래 살 것 같다”
연금을 수령하다가 사망하게 되어 배우자에게 승계될 때 국민연금의 경우는 가입기간에 따라 40~60%의 유족연금으로 금액이 줄어들게 된다. 주택연금은 대출의 성격을 가지고 있기 때문에 본인이 사망하더라도 배우자로 차주를 변경, 동일한 금액 그대로 100% 승계할 수 있다.
배우자 앞으로 소유권 전부를 이전한 뒤 대출금에 대한 채무인수와 근저당설정 변경등기 절차를 완료하면 된다. 다만, 담보주택의 소유권 이전과 채무인수를 완료해야 하므로 담보주택의 공동상속인인 자녀의 동의가 필수며, 동의가 없는 경우 주택연금이 해지되는 일이 발생할 수 있었다.
그래서 이런 문제를 해소하기 위해 최근 신탁방식 주택연금이 출시됐는데 유언대용신탁을 통해 공동상속인인 자녀의 동의 없이도 배우자에게 연금 자동승계가 가능하게 되므로 배우자의 연금수급권이 강화됐다. 또한 주택연금은 평균 수명기간을 감안한 금융상품인데 오래 살아서 오랜 기간 연금을 수령하게 되면 담보주택가격보다 많이 받게 될 수 있는데 대략 100세를 넘게 되면 그렇게 될 수 있다.
“집의 일부를 임대해 임대소득을 얻을 계획이 있다”
다른 사람(임차인)과 한집에 살면서 지극히 개인적인 공간인 침실은 각자 따로 사용하지만, 거실, 화장실, 욕실 등을 공유하는 형태가 있는데 바로 ‘쉐어하우스’라는 개념이다. 집주인도 노후에 집을 활용해 추가수입도 얻고 젊은 사람들과 함께 살 수 있어 적적하지 않아 서로 윈윈하는 시너지 효과도 있다.
그런데 이런 집을 소유한 집주인이 주택연금에 가입한다면, 집 전체에 해당되는 연금액을 매월 받으면서 월세까지 얻게 되어 일거양득의 효과를 얻을 수 있다. 다만, 보증금 없이 월세를 받는 경우만 가능한데, 전세를 두거나 보증금이 일부 있는 월세를 받는다면 기존의 주택연금에서는 가입이 불가능했으나 지난해 6월에 출시된 신탁방식 주택연금을 활용하면 보증금이 있어도 가능하다.
그러나 새로 출시된 신탁방식 주택연금은 주택소유권이 수탁사인 공사로 이전되어 주택세입자에 대해 계약상 임대인 역할을 하여 세입자가 낸 임대보증금을 공사에서 받아 관리하기 때문에 리스크가 사라지게 되어 주택연금 가입이 가능해지는 형태이다.
공사는 동의를 한 후 받은 보증금에 대해 금융기관과 협약된 정기예금금리로 운용하게 되며 향후 운용수익을 임대차계약 해지 시 가입자에게 일시에 준다. 전세나 일부 보증금을 받을 예정이라면 신탁방식 주택연금에 대해 상담해보기를 추천한다.
“수입도 부족한데 주택담보대출 이자가 부담스럽다”
노후 소득도 일정치 않은데 주택구입을 할 때 받은 주택담보대출 원리금 상환 부담으로 힘들어 하는 경우가 있는데 '주택담보대출 상환용 주택연금'을 통해 대출을 갚고 주택연금을 가입하는 방법이 있다.
대출금이 있는 경우라면 자기자본으로 상환하고 가입할 수 있으며 자기자본이 없다면 주택연금에서 정하는 인출한도 범위에서 대출금을 상환하고 연금을 받을 수 있다. 인출한도란 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월 연금액 총액을 현재가치로 환산한 금액을 기준으로 일정비율 내에서 인출 받을 수 있도록 설정한 금액을 말한다.
주택담보대출 상환용으로 인출하길 원한다면 인출한도의 50~90%까지 대출금규모에 맞춰 인출하여 대출을 갚고 주택연금을 가입할 수 있다. 예를 들어 주택담보대출금이 있는 주택가격 9억원 집을 소유한 60세 고객이 주택연금을 가입할 때 받을 수 있는 최대 인출한도는 3억2500만원이다.
대출금이 3억2500만원 범위 내라면 해당 금액만큼 일시금으로 인출하여 대출을 상환하고 상환후 계산된 연금을 수령하면 된다. 각자의 상황에 맞게 주택담보대출금에 따라 상환후 연금액이 얼마나 되는지는 주택연금 홈페이지에서 예상연금조회에서 알아 볼 수 있다.
“주거형 오피스텔이 살기 편해서 오피스텔에 살고 있다”
최근 각종 규제에 적용을 받는 아파트보다 상대적으로 규제에서 자유로울 수 있고 다양한 편의시설이 함께 있고 교통이 편리한 경우가 많아 주거형오피스텔이 편의성에서 많이 선택받고 있다.
2021년부터 개편된 주택연금에서 가입한도가 시세 9억원 이하에서 공시지가 9억 이하로 완화됨과 동시에 주거형오피스텔도 가입 대상에 포함됐다. 이제 오피스텔을 활용하여 주택연금을 이용할 수 있게 되었다.
참고로 주택연금은 연금수령방식이 평생 같은 금액을 받는 '정액형'과 초기 10년간은 정액형보다 많이 받고 이후 덜 받는 '전후후박형'이 있는데 연세가 많다면 일반적인 정액형보다 전후후박형을 추천하며 가입자의 라이프사이클에 맞춰 선택하면 된다.
최재산 신한은행 여의도PWM센터 팀장