<이 콘텐츠는 포춘코리아(FORTUNE KOREA) 2022년 1월호에 실린 기사입니다>

[포춘코리아(FORTUNE KOREA)=김동현 기자] 2022년에는 정부가 공약으로 내세운 ‘공공 및 민간 사전청약’ 물량이 본격적으로 쏟아진다. 내 집 마련이 필요한 수요자 입장에선 공공과 민간 사전청약의 차이점을 명확히 파악하고 장단점을 따져서 자신에게 맞는 청약 유형을 선택하는 게 중요하다. 성공적인 사전청약을 위한 전락은 무엇일까.

사전청약이란?

무주택 실수요자의 ‘내집마련’ 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요 해소를 목적으로 공공택지 등에 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화한 제도다.

크게 공공분양과 민간분양으로 나뉜다. 2021년 7월(1차), 10월(2차), 11월(3차), 12월(4차) 공급이 이뤄졌다. 이어 올해에는 전국에서 사전청약 예정 물량이 공공분양 3만 가구, 민간분양 3만8000가구 등 총 6만8000가구가 분양에 나설 예정이다.

사전청약지구 일반공급에 당첨되기 위해서는 당해지역 또는 수도권 거주자, 무주택세대구성원, 청약저축가입자여야 한다.

무주택 기간은 3년 이상이어야 하고, 저축총액(주택청약종합저축 및 청약저축은 매월 최대 10만원까지만 청약저축 납입인정 금액)을 기준으로 당첨여부를 결정하므로 저축금액이 많을수록 당첨가능성이 높아진다. 단, 재당첨제한 기간 내에 속해 있는 자는 사전청약이 불가하다.

김수상 국토교통부 주택토지실장은 “우수 입지 내 민간분양 사전청약을 더욱 확대해 다양한 평형·브랜드 아파트 공급을 조기화할 계획”이라며 “분양가 상한제가 적용되어 시세보다 저렴하고, 추첨제를 통해 더욱 다양한 계층에게 청약 기회가 주어지는 만큼 내 집 마련을 고민하고 계신다면 관심을 가져도 좋을 것”이라고 말했다. 

사전청약 방법은?

사전청약 신청은 코로나19 바이러스 전염예방과 청약자의 안전을 위해 인터넷 청약을 원칙으로 하되, 만 65세 이상 고령자 및 인터넷사용 취약자를 위해 각 청약접수처별로 인터넷 대행 접수를 병행할 예정이다. 현장접수처 장소 및 해당지구는 별도 안내된다.

인터넷을 통해 사전청약을 신청할 경우, 개인용 공동인증서를 소지해야 하며 기관별 사설인증서나 법인용 인증서는 사용 불가하다.

신청자 거주지역, 부양가족 수 등은 주민등록초본을 기준으로 하며 청약저축 납입 인정금액 및 회차 등은 청약홈에서 ‘청약통장 순위(가입) 확인서’를 기준으로 각각 확인해야 한다. 특히, 생애최초 및 신혼부부 등 특별공급은 본인의 소득 수준을 반드시 확인한 후 신청해야 부적격판정을 피할 수 있다.

공공과 민간 차이점은?

공공분양과 민간분양의 가장 큰 차이점은 아파트 브랜드다. 분양 단지 중 한국토지주택공사(LH)의 프리미엄 브랜드 ‘안단테’가 들어간 아파트라면 공공분양 단지다.

민간건설사 브랜드를 사용하면 민간분양 되는 단지다. 구체적으로 1차 사전청약에 참여한 우미건설의 오산 세교2 ‘우미 린’과 평택 고덕의 호반건설 ‘호반 써밋’, 그리고 부산 장안에 분양하는 중흥의 ‘중흥 S-클래스’가 대표적이다.

공급되는 평형도 차이가 있다. 공공은 주로 전용면적 59㎡ 이하의 중소형 위주로 공급되는 반면 민간은 ‘국민평형’으로 불리는 84㎡ 물량이 함께 분양된다.

실제 접수를 시작한 3차 공공 사전청약 물량을 보면 총 4167가구 중 84㎡는 114가구에 불과하다. 나머지는 전부 59㎡ 이하로 구성됐다. 반면 민간의 경우 1차 사전청약 총 2528가구 가운데 절반에 가까운 1242가구가 84㎡ 이상 평수로 구성돼 있다. 이 중에는 평택 고덕에서 전용 100㎡인 대형 평형 230가구도 포함됐다.

공급 방식과 배정되는 비중도 다르다. 민간 사전청약은 전체의 37%가 일반공급으로 배정되며, 나머지 63%는 신혼부부(20%), 생애최초(20%), 다자녀(10%) 등 특별공급(특공)으로 진행된다.

신혼부부와 생애최초 특공에는 자녀가 없는 신혼부부, 1인 가구도 참여해 추첨으로 당첨을 노려볼 수 있다는 점도 공공 사전청약과는 다르다. 1주택자도 기존 주택 처분 조건으로 청약에 참여할 수 있다.

공공 사전청약은 일반 공급 비중이 15%에 그치고 나머지 85%는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 특공으로 공급된다.

공공의 경우 민간보다 분양 가격이 저렴하고 대출 부담도 비교적 적다는 장점이 있다. 위치가 달라 직접 비교는 어렵지만 2기 신도시인 인천 검단의 3.3㎡(평)당 분양가는 2차 공공 사전청약 당시 1277만원, 84㎡는 4억1991만원으로 추산됐다.

반면에 검단보다 서울에서 먼 다른 2기 신도시인 평택 고덕의 1차 민간 사전청약 추산 평당 가격은 1425만원, 84㎡ 분양가는 4억7000만원대다.

다만 공공분양 아파트는 일반적으로 집값 상승폭이 민간분양 아파트에 비해 적은 점은 유의해야한다. 같은 입지와 연식일 경우 민간 브랜드를 선호하는 경향이 높아서다.

따라서 자금 여유가 있는 수요자라면 실거주에 향후 투자 가치까지 고려해 민간 사전청약을 두드려 보는 것도 나쁘지 않은 선택이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “민간 사전청약은 전체 공급물량의 27%인 680여가구가 추첨제로 공급돼, 2030세대 등 다양한 계층에게 보다 많은 당첨 기회를 제공할 것”이라며 “공공 외 민간 브랜드의 사전청약 경합은 수요자의 다양한 청약기회 확대에 도움이 될 것이다”고 설명했다.

사전청약에 당첨된 후 재당첨제한 등의 기준은 공공과 민간에 따라 약간의 차이점이 있다. 공공사전청약에 당첨되더라도 일반청약을 계속 할 수 있다. 반면에 민간 사전청약에 당첨된 경우에는 또 다른 공공 및 민간 사전청약뿐 아니라 일반청약도 모두 제한된다. 

또 사전청약당첨자 지위를 포기한 경우에는 공공의 경우 일정기간(수도권 및 투기과열지역 1년, 기타지역 6개월, 위축지역 3개월) 공공 사전청약을 신청할 수 없다.

그러나 민간의 경우에는 사전청약당첨자 지위를 포기해도 아무런 제한이 없다. 즉 바로 다른 청약에 참여할 수 있다. 부적격당첨취소자의 경우에도 공공은 일정기간 공공 사전청약이 제한되지만, 민간 사전청약의 부적격자는 모든 청약을 일정기간 참여할 수 없다.

실패없는 사전청약 공략법은?

사전청약은 한번 당첨되면 전매 제한과 거주 의무로 인해 실거주를 해야 하므로 신중한 접근이 필요하다. 당첨의 확률을 높이기 위해선 청약 범위를 좁혀 나가는 전략을 짜야 하는데 거주지, 소득요건 등을 꼼꼼하게 따져 자신에게 유리한 청약을 찾는 것이 중요하다.

만만치 않은 경쟁률과 전매제한 등으로 청약이 망설여진다면 비조정대상지역을 노려볼 수도 있다. 남양주 일부 지역을 포함해 경기도 광주 일부, 용인 일부, 이천, 여주, 양평 등이 수도권 비조정대상지다.

이들 지역은 규제지역과 비교해 청약 1순위 조건이나 대출 여건이 까다롭지 않다는 장점이 있다. 입지와 상품가치를 철저히 분석하고 지역 안에서도 가장 선호되는 곳, 실사용 가치가 좋아 전세가격이 높게 형성될 수 있는 곳을 선택해야 한다.

1인 가구나 1주택자, 소득이 높은 신혼부부라면 민간 사전청약이 합리적인 선택이다. 1인 가구는 청약 가점이 낮아 민간분양에서 이뤄지는 생애최초 특공의 추첨제 물량을 노리는 게 유리하다.

공공분양은 기본적으로 무주택자, 소득이 낮은 수요자를 위한 제도이기 때문에 1주택자나, 고소득 신혼부부는 민간 사전청약으로 눈을 돌리는 것이 당첨의 확률을 조금이나마 높이는 방법이다.

1차 공급물량 가운데는 27%가 추첨제로 공급되기 때문에 가점이 낮은 2030세대에게도 기회가 될 수 있다. 청약 가점이 높은 4인 가족은 선택의 폭이 상대적으로 넓고 당첨확률도 높아진다.

가점이 높고 청약통장 불입액 규모가 클수록 당첨 가능성도 높아진다. 지난해 실시된 사전청약 당시 일반공급 당첨 청약통장 불입액은 평균 1945만원 수준이었다.

인천계양 2110만~2400만원, 남양주진접2지구 802만~1990만원, 성남복정1지구 1890만~2169만원을 기록했다. 이를 토대로 인기택지는 적어도 1000만원대 후반이나 2000만원대 초반의 청약저축 불입자의 당첨확률이 높을 것이란 게 전문가들의 의견이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “사전청약은 워낙 경쟁률이 높기 때문에 청약 가점이 낮거나 신혼희망타운 요건이 안되는 젊은층이라면 생애최초 특별공급(소득요건만 맞으면 추첨으로 입주자 선정)의 추첨제를 노려볼 수 있다”고 조언했다.

청년층이라면 ‘청년우대형 주택청약 종합저축’을 가입해 혜택을 누리는 방법도 있다. 청년우대형 주택청약 종합저축은 가입 요건이 2021년 12월 31일에서 2023년 12월 31일까지로 2년 연장됐다.

청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 우대금리(+1.5%포인트, 최대 3.3%)와 이자 소득 비과세 혜택을 추가로 제공한다. 내년 1월부터는 가입 대상의 소득 기준도 연 3000만원 이하에서 연 3600만원 이하로 완화된다. 또한 66만㎡ 미만의 택지지구(소규모 택지지구)는 당해지역 100% 우선공급이기 때문에 당해지역 거주자라면 도전해 볼만한 요소다.

함 빅데이터랩장은 “66만㎡ 미만의 소규모 택지지구는 100% 당해지역 우선물량으로 배정된다”며 “소규모택지지구에 거주하는 수요자라면 일반 사전청약에 비해 낮은 경쟁률이란 이점을 적극 활용할 필요가 있다”고 말했다. 

김동현 기자 gaed@fortunekorea.co.kr