다음 다섯 가지 요인이 팬데믹 기간 동안, 그리고 앞으로 몇 달, 몇 년 동안 전체 시장을 지배할 것이다. BY SHAWN TULLY

샘 만수르 Sam Mansour는 지난 17년간 시애틀 부동산 중개업자로서, 사무실 재개장 첫 며칠간 벌어진 ‘쇼핑 광풍’ 같은 놀라운 광경을 본 적이 없었다. 그는 "3월 초 자택대기 명령으로 사무실을 폐쇄됐다"며 "직장에 복귀했을 때 끝이 보이지 않는, 계속되는 구매자들의 급증을 목격했다. 많은 고객들이 도시에 주택을 갖고 있지만, 지금은 남편과 아내 모두 집에서 일하고 있다. 그들은 더 많은 공간을 얻고 뒤뜰을 누리기 위해 세컨드 하우스를 구입하고 있다. 게다가 금리가 너무 낮아 서둘러 집을 사려는 젊은 세입자들이 많다”고 전했다. 그는 현재 한 달에 약 10채의 집을 계약하고 있다. 작년 이맘때는 7채를 계약했다. 그의 고객들도 지난해와 비교하면 목장이나 별장의 경우, 역대 최고액인 약 8%의 추가 가격을 지불하고 있다.

만수르가 시애틀에서 목격하고 있는 이 주택 붐은 오스틴에서 잭슨빌까지, 롤리에서 오리건 주 포틀랜드까지 전국을 휩쓸고 있는 추세를 보여주고 있다. 코로나 19 대유행으로 2월 이후 실업률이 11.1%로 3배나 증가했고, 대공황 이후 GDP가 최대 낙폭을 기록한 미국에서는 긍정적인 경제 뉴스의 거대한 (그리고 놀라운) 일부처럼 보인다.

모기지 대출기관 패니 메이 Fannie Mae의 최고신용책임자 출신으로 현재 미국기업연구소(AEI) 주택센터장을 맡고 있는 에드 핀토 Ed Pinto는 "일부 지역은 침체를 겪고 있지만, 현재 단독 주택 시장이 폭등하고 있다"고 설명한다. 평균적으로 작년 이맘때에 비해 전국적으로 가격이 7~8% 정도 상승하고 있으며, 연일 신기록을 경신하고 있다. 동시에, 4월 발표된 데이터는 담보 대출 연체율이 놀랄 정도로 급증했음을 보여준다.

경기는 침체하는데 주택가격만 오르는 이 시나리오로 인해, 집을 사거나 팔기에 좋은 시기인지 나쁜 시기인지 가늠하기가 매우 혼란스럽다. 만수르 같은 중개업자들뿐만 아니라 예일대 로버트 실러 Robert Shiller 교수처럼 거시적인 그림을 보는 경제학자들 역시 몇 가지 추세가 나타나고 있다고 본다. 만수르는 그의 구매고객 30%가 시내의 콘도를 팔거나 세컨드 하우스를 매입하는 가족이며, 대부분이 신규 수요라고 생각한다. 실러는 포춘과의 인터뷰에서 "코로나바이러스 경험에서 가장 인상적인 점은 멋진 도시에서 사는 즐거움이 다른 사람들을 가까이하는 두려움으로 인해 줄어든다는 사실이다. 그로 인해 교외나 훨씬 더 멀리 떨어진 곳으로 인구 유출이 발생하고 있는 것 같다”고 추정한다.

대부분 전문가들은 가까운 시일 내에 LA나 뉴욕 같은 대도시와 지속적인 높은 실업률 및 저소득을 겪고 있는 디트로이트 등에서 인구가 감소할 것으로 예상하고 있다. 핀토에 따르면 클리블랜드 남부와 남동부, 시카고의 사우스 사이드 South Side 지역도 각각 인구 20% 가량이 줄어 타격을 입을 전망이다.

이들 지역은 저임금 서비스직 비중이 높고, 국가 전체보다 훨씬 오래 지속될 실업률 상승 탓에 주택 가격이 떨어질 가능성이 높다. 이제까지 번창하다가 관광과 피서객들로부터 수입이 줄면서 불경기에 내몰린 마이애미와 피닉스, 라스베이거스도 가격이 하락할 전망이다. 이런 하락은 계속 호황을 누릴 선벨트 지역의 상승에 의해 균형을 이룰 것이기 때문에, 주택 가격이 하락한다면 전국적으로 얼마나 떨어질지는 예측하기 어렵다.

리서치 회사 코어로직 CoreLogic은 향후 12개월간 전국적으로 평균 6%의 하락을 전망하며, 비관적인 견해를 보이고 있다. 이 업체의 셀마 헵 Selma Hepp 이코노미스트는 "우리는 자택대기 명령 이후 V자 반등이 이렇게 빨리 나온 사실에 놀랐다"라고 말한다. 하지만 일시적인 인구통계학적 변화, 억눌린 수요, 기록적인 저금리, 경제 현실과 맞지 않는 가격 등으로 특징 지어지는 시장에서 (매수 매도의) 타이밍을 잡는 것은 매우 까다로운 방법이다. 현재 미 전역의 주택시장을 움직이는 요인에 대해 우리가 취재한 모든 것을 소개한다.

-억눌린 수요

올 봄 자택대기 명령 기간 동안 얼마나 많은 수요가 쌓였는지 파악하기 위해, 최적의 지표는 핀토가 이끄는 AEI 주택센터가 실시한 ‘고정(locked in)’ 금리 계약 주택에 대한 조사다. 인상 리스크로부터 주택 매수자를 보호하는 이런 고정 금리 거래는 모든 미래 거래의 대부분을 차지한다. 핀토는 "금리가 고정되는 기간은 일반적으로 거래가 최종 성사되기 전까지 45~50일간"이라고 설명한다. 이에 따라 5월에 이뤄진 고정 금리 거래는 7월에, 6월 거래는 8월 판매로 최종 집계된다.

핀토가 조사한 고정 금리 데이터는 올해 들어 주택 거래가 급증했음을 보여준다. 3월 중순까지 처음 11주간 고정 금리를 약정한 주택 수는 이미 강세를 보였던 지난해 수준을 평균 15% 이상 초과했다. 이후 신규 계약 물량은 작년 추세를 큰 폭으로 따돌리며 증가했다. 그 뒤에도 주택 거래 역사상 가장 기록적인 상승이 이어졌다. 4월 첫째 주까지 구매자들은 4만 5,000채 이상의 주택(작년 같은 시기의 3만 5,000채를 훨씬 웃도는 수치다)에 대해 고정 금리를 약정했다. 전체 규모는 시간이 지날수록 급증하며, 6월 초 6만 3,000채를 기록했다. 이어 5만 채로 잠깐 조정을 겪은 후, 7월 둘째 주에는 다시 6만 2,000채로 증가했다. 

지난 7주 동안, 고정 금리 약정 주택 수는 지난해 같은 기간 약 3만 5,000채에서 5만 5,000채로 40% 이상 증가했다. 6월 27일 끝난 한 주 동안 계약 건수는 작년 추세보다 62%나 급증했다. 이에 따라 3월 하락세에도 불구하고, 올해 총 물량은 지난해보다 21% 증가했다. 핀토는 "지난해의 견조한 판매 패턴이 갑자기 제 자리를 회복했지만 최근에는 증가 폭이 더 커졌다”며 "이런 추가 상승은 큰 폭의 금리하락에서 비롯됐다"고 설명한다. 핀토는 “지난 6월 기록한 엄청난 계약 건수로 인해 연평균 기준으로 8월에는 주택 판매가 600만 건을 훨씬 상회할 전망이다. 이는 2007년 이후 최대 건수”라고 부연한다.  

핀토의 데이터는 가격 동향도 추적한다. 이 데이터는 작년 초부터 봉쇄 조치 시작 때까지, 꾸준한 상승 궤적을 조사해왔다. 주택 가격은 연간 3.5% 상승했고, 팬데믹 이전 정점 때는 최대 7.3%까지 급등했다. 이처럼 가격은 놀라운 회복력을 보였다. 단 한번도 하락하지 않았고, 4월 저점에서 작년 동기보다 3.7% 상승했다. 이 때부터 가격은 폭등했다. 6월 중순 전년 대비 7% 상승에 이어, 7월 17일 마감한 한 주 동안에는 전년 대비 9.8%나 올랐다(가장 최근 집계한 결과다).

-갈수록 줄어드는 선택지

생애 첫 주택 구매자들은 보통 20대 후반에서 30대 후반의 밀레니얼 세대다. 이들은 첫 아이가 취학 연령에 가까워지기 때문에, 아파트를 벗어나고 있다. 이 첫 구매자들은 강력한 시장에서 매우 중요한 역할을 한다. 기존 주택 소유자들이 더 크고 비싼 부동산으로 올라갈 수 있도록 ‘선순환 고리(daisy chain)’를 작동시키기 때문이다. 초창기 주택 구매 그룹은 대부분 값싼 중고 주택을 구입, 매도자들에게 상당한 자본이익을 제공한다. 이에 따라 매도자들은 추가로 확보한 현금을 더 비싸고 좋은 주택의 계약금으로 사용할 수 있다.

문제는 지난해 가속이 붙은 후 5~6월 더 뜨겁게 달아오르기 시작한 가격 폭등이 모든 구매자들, 특히 첫 구매자들의 감당능력을 약화시키고 있다는 점이다. 매년 미국인들이 주택에 지불하는 돈이 큰 폭으로 증가하며, 상대적으로 적은 수입의 상승을 초과하고 있다. 핀토는 "지난 몇 년간 소득은 3% 이상 증가해 왔다"며 "그러나 2012년경부터 올해까지 주택 가격은 6%에 육박하는 더 빠른 속도로 상승하고 있다"고 지적한다.

그러나 시장은 2개로 나뉜다. 고급 주택은 훨씬 더 느리게 상승했고, 따라서 위험을 덜 직면하게 됐다. 지난 8년간 가격은 반등했지만, 평균적으로 약 4.5% 상승에 그쳤다. 핀토는 "고급 주택은 걱정하지 않는다. 집 주인들이 대비할 수 있는 훨씬 더 많은 자원을 갖고 있기 때문이다. 많은 사람들이 집을 자유롭고 투명하게 소유하고 있고, 기존 대출이 있는 사람들은 레버리지 비율이 훨씬 낮다. 따라서 부유층의 압류나 강제매각 가능성은 상대적으로 낮다”고 설명한다.

핀토는 "중저가 구택 구매자들 입장에서 가격이 가장 빠르게 상승하고 있으며, 이런 추세로 인해 최대 타격을 입는 것은 바로 그들이다"라고 말한다. 전체 시장의 27%를 차지하는 비교적 낮은 가격의 주택 가격은 7.6%로 전국 평균 6%와 고급 부동산 4.5%보다 훨씬 빠른 속도로 상승하고 있다. 이런 지속적인 상승은 상대적으로 저렴한 가격에도 불구하고, 생애 첫 구매자들이 많은 시장에서 벽에 부딪힐 것이라는 의미다.

-부채의 증가

소득보다 가격이 더 빨리 상승하면서 감당 능력의 문제가 발생하고 있다. 이에 따라 구매자들이 그들의 급여에 비해 더 훨씬 많은 부채를 떠안을 수 밖에 없다. 특히 수입이 적은 연방 주택청(FHA) 대출자들인 신규 주택 소유자들은 대출을 받는 구매자의 20%를 차지한다. 그리고 이들은 이미 시장에서 가장 위험한 부분을 차지하는 고부채 그룹이다.

핀토는 FHA가 소득 대비 부채 비율이 역대 최고치로 상승하도록 허용하고, 더 지속 불가능한 가격의 추세를 지지할 수 있다고 지적한다. 그는 "이로 인해 가격이 여전히 더 오를 여지가 있다"고 말한다. 하지만 결국 높은 가격에 의해 야기된 공급의 증가는 가치를 떨어뜨릴 것이고, FHA와 패니 메이, 프레디 맥 Freddie Mac은 신용 기준을 강화해 판매를 더욱 위축시킬 것이다. 2007~2011년 주택시장이 붕괴했던 이유가 바로 여기에 있다.

로스엔젤레스에서 덴버에 이르는 많은 시장에서, 주택은 이미 첫 구매자들에게는 감당할 수 없다. 그 이유만으로 가격이 하락할 가능성이 높다. 샬럿이나 댈러스처럼 과거에는 비싸지 않았던 지역에서도 주택 가격은 신규 구매자들 입장에서는 터무니 없이 올랐다. 따라서 추가로 상승할 여지가 거의 혹은 전혀 없다.

-신축 주택의 부족

첫 구매자들의 주택가격이 부자들의 고급 주택에 비해 훨씬 더 빨리 오르는 이유는 저렴한 신축 주택이 부족하기 때문이다. 핀토는 "가격을 억제하는 것은 신규 공급이다. 하지만 가용 토지와 신축이 풍부한 롤리와 잭슨빌 같은 시장을 제외하면, 건설업체들이 젊은 구매자들이 감당할 수 있는 12만~15만 달러의 주택을 공급하기에는 땅값이 너무 비싸다"고 설명한다.

그는 이런 이유로 인해, 기존 저가 주택과 경쟁하기 위해 시장에 나오는 저렴한 주택이 거의 없다고 지적한다. 그래서 첫 구매자들은 꼼짝 못하게 된다. 오래된 최저가 주택의 고정 공급 물량이 사실상 그들의 유일한 선택이다. 핀토는 "15만 달러짜리 기존 주택의 재고는 계속 최저 수준에 머무는 경향이 있기 때문에, 첫 구매자들이 신축 공급이 풍부한 댈러스나 애틀랜타 같은 곳의 40만~50만 달러짜리보다 주택 가격을 훨씬 더 빨리 끌어 올렸다"고 설명한다.

그는 더 많은 부채를 허용하는 연방 대출기관들의 ‘재량’이 "계속 떨어지는 금리와 어우러지며 첫 구매자들에게 같은 주택을 더 높은 가격에 살 수 있도록 능력을 부여했다"고 지적한다.

-주택가격 상승은 계속 소득을 초과할 수 없다

한동안, 금리 정상화가 가장 문제가 되는 저가 주택의 엄청난 가격 상승을 완화할 것처럼 보였다. 2018년 11월 30년 만기 주택담보대출 금리는 5%를 기록했고, 연준은 6%까지 오를 것으로 예상했다. 핀토에 따르면, 그 시점에 특히 저가 주택의 가격 붐이 연착륙할 것처럼 보였다. 그 후 미중 무역전쟁과 유럽의 경기둔화, 그리고 고가주택의 붕괴 가능성이 다시 한번 연준의 금리인하를 부추겼다. 이에 따라 저가 주택 가격은 급등했다.

주택가격은 지난 몇 년간 소득보다 더 빠르게 상승했다. 이런 추세가 비록 저금리로 인해 한동안 유지될 수 있지만, 계속 이어질 수는 없다.

라스베이거스와 피닉스, 마이애미 등 격차가 가장 빠르게 벌어지고 있는 많은 시장에서, 주택가격이 다시 상승하기 위해서는 비교적 빨리 하락해야 할 것이다. 그러면 가격은 소득에 발맞춰 보통 수준으로 상승할 전망이다. 보합 수준이나 가격 하락을 의미하는 같은 현상은 아마도 여전히 헐값 수준인 중서부 대도시들을 제외한 모든 곳에서 일어날 것이다. 분명한 점은 이 새롭고 놀라운 주택가격의 급등이 정상 수준 회복을 위해, 이미 피할 수 없는 하락을 더 빠르게 촉진한다는 사실이다.

▲팬데믹 기간 동안 최고•최악의 부동산 투자처

아직도 부동산으로 돈을 벌 수 있을까? 어디를 봐야 할지 안다면 그렇다. 이를 위해 포춘은 주택가격이 가장 크게 오르고 있는 200개 대도시 지역을 샅샅이 뒤졌다. 전반적으로 우리는 가격 상승과 전염병 친화적인 세컨드 하우스의 가용성, 구매 능력, 밀레니얼 세대 인구, 인구 증가, 그리고 유행병의 영향을 받는 직업을 포함한 10가지 지표를 조사했다. 승자는 젊은 밀레니얼 세대와 합리적인 가격의 부동산이 풍부한 오스틴 Austin(1위) 같은 주택시장이었다. 2위 페이엣빌 Fayetteville(노스 캐롤라이나), 3위 파고 Fargo(노스 다코타) 등 10위권 내 도시 거의 모두가 공통적으로 적령기의 구매자들과 저렴한 주택을 보유하고 있었다. 4위 콜럼버스의 주택가격은 평균 가구소득의 6.4배에 불과했다. 이는 LA의 14.3배와 비교된다. 사람들이 항상 부동산에서 말하는 것처럼 중요한 건 위치, 위치, 위치이다. —LANCE LAMBERT

-숫자로 보는 부동산 현주소

21%: 지난 3월 주택가격 하락에도 불구하고, 지난해에 비해 증가한 ‘고정금리’ 모기지의 총 건수 비율

3.7%: 지난해 4월 대비 올 4월 저점의 주택가격 상승률

2.6%: 2012년부터 올해까지 증가한 연간 가구소득 상승률

7%: 2012년부터 올해까지 연평균 주택가격 상승률

출처: AEI 주택센터