※ 편집자 주: 최근 미국 포춘이 마스크 공급 특혜 논란에 휩싸인 지오영에 1조원 대 투자를 한 것으로 알려진 사모펀드 '블랙스톤'을 조망한 피처스토리를 게재했다. 포춘 기사의 독점 게재권을 갖고 있는 포춘코리아가 이 기사를 신속하게 번역 소개한다.

이 사모펀드는 한때 부동산에 잠깐 손을 댄 적이 있었다. 그 후 세계 최대 상업용 부동산 임대업체가 되었다. 그 방법은 무엇이었을까? BY SHAWN TULLY

라스베이거스 번화가의 코스모폴리탄 호텔과 벨라지오 호텔, 맨해튼 최대 아파트 단지인 스타이브센트 타운 Stuyvesant Town, 인도 방갈로르—현지 IT 업체들이 사무실을 임차하기 위해 몰려드는 최대 산업단지—에 위치한 엠버시 오피스 파크 Embassy Office Parks. 인지도와 거대한 규모를 제외하면, 이 부동산들은 서로 유사한 측면이 별로 없다. 하지만 이들은 중요한 공통점을 갖고 있다. 모두 사모펀드 거인 블랙스톤 그룹 Blackstone Group 산하의 투자펀드 소유라는 점이다.

블랙스톤은 지난 10년간 부동산 분야에서 거침없이 그 영역을 확장해 왔다. 2007년 상장한 이후 부동산에 투자한 자기 자본이 8배나 늘어나 1,630억 달러까지 커졌다. 보통 블랙스톤은 담보 대출로 확보한 자본을 레버리지로 활용하기 때문에, ‘지상’에 소유한 부동산의 총 가치가 약 3,250억 달러에 이른다. 이런 척도와 포춘 추정에 따르면, 블랙스톤은 세계 최대 상업용 부동산 회사로 평가될 수 있다.

블랙스톤은 비교적 조용히 이 제국을 구축했지만, 최근 메가 딜은 주목을 받지 않을 수 없었다. 작년 가을 블랙스톤은 역사상 최대 규모의 부동산 투자 기금(205억 달러) 조달에 성공했다. 또한 물류업체 GLP로부터 약 1,000곳의 창고—아마존에 임대된 수십 곳 포함—를 187억 달러에 매입하는 등 역대 최대 규모의 민간 부동산 거래를 성사시켰다. 대부분 소유주와 투자자가 크게 주목 받지 못하는 이 업계에서, 블랙스톤의 영향력은 가장 눈에 띨 정도로 독보적이다. 부동산 투자은행 이스트딜 시큐어드 Eastdil Secured의 로이 마치 Roy March 회장은 “그들과 같은 규모로 정기적으로 거래를 성사시키거나, 그렇게 빨리 움직일 수 있는 회사를 본 적이 없다"고 말한다.

이런 대규모 거래들은 블랙스톤 자체를 재편했다. 회사는 설립 후 35년 대부분 기간 동안, 전통적인 사모 펀드 형태로 큰 이익을 거둬왔다. 부실 제조업체를 인수한 후, 구조조정을 통해 회생시키는 데 주력해 온 것이다. 하지만 6년 전부터 부동산 부문의 비중이 훨씬 커지기 시작했다(다음 페이지 그래프 참조). 이런 중요성은 이제 블랙스톤 최고경영진의 구성에도 반영되고 있다. 실제로 부동산 사업을 구축한 조너선 그레이 Jonathan Gray(50)가 2018년 사장 겸 최고운영책임자(COO)로 임명됐다. 그는 장수 CEO이자 공동 창업자인 스티브 슈워츠먼 Steve Schwarzman의 뒤를 이을 예정이다.

비교적 젊은 회사와 비교하면, 블랙스톤의 문화는 월가의 오래된 격식처럼 느껴진다. 정장 차림은 필수이며, 직원들은 심지어 금요일에도 주로 재킷을 착용한다. 회의실에는 1970년 이사회 회의실에나 어울릴법한 재스퍼 존스 Jasper Johns와 엘즈워스 켈리 Ellsworth Kelly 같은 예술가들의 그림이 걸려있다.

그레이는 44층 집무실에서 가진 대화에서, 복장규정이 보수적인 만큼 투자철학은 과감하다고 표현했다. 그는 “경제성장이 둔화하고 있음에도 부동산 가격은 상승하고 있다”며 “그로 인해 전체 시장에서 큰 수익을 달성하는 것이 훨씬 더 어려워졌다”고 설명했다. 블랙스톤의 과제는 시장에서 적절한 분야를 택해 꾸준한 수익을 올리는 것이다.

회사 전반에서의 역할이 커지면서, 그레이는 블랙스톤의 부동산 사업을 켄 캐플런 Ken Caplan과 캐슬린 매카시 Kathleen McCarthy 글로벌 부동산 공동대표에게 넘겼다. 그리고 그들의 최근 전략적 선회—급성장하는 도시에서 화려하지는 않지만 수익성 있는 부동산에 집중한다—는 좀 더 광범위한 경제가 어떻게 발전하고 있는지를 잘 보여주고 있다.

블랙스톤은 두 가지 기본 분야의 펀드를 통해 부동산에 투자한다. 첫 번째는 블랙스톤 부동산 파트너스(BREP)인데, 회사는 이를 “기회를 노리는(Opportunistic)” 펀드라고 부른다. BREP 펀드는 종종 부실하거나, 부분적으로 비어 있는 부동산을 구입한다. 그래야 빨리 손을 봐 큰 단기 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 1994년 1차 BREP 펀드가 출범한 이후, 이 분야는 연평균 15%(수수료 제외)의 수익률을 기록했다.

두 번째 분야인 코어+는 좀 더 보수적이다. 이미 안정적인 임대소득을 창출하고 있는 부동산을 겨냥하기 때문이다. 블랙스톤 부동산투자신탁(BREIT)이 포함된 코어+ 펀드는 현재 462억 달러의 자본을 보유하고 있으며, 배당금을 포함해 연간 약 10%의 수익을 올려왔다.

두 펀드의 사례는 그들이 어떻게 다른지를 한눈에 보여준다. 한 BREP 펀드는 2014년 라스베이거스의 미완공 코스모폴리탄 호텔을 19억 달러에 매입했다. 그리고 4억 8,880만 달러를 추가 투입해 현재 훨씬 가치가 더 높아진 명소로 만들었다. 이와는 대조적으로, BREIT는 안정적인 임대 수익을 위해 구입한 다세대 건물들에 약 6만 가구를 소유하고 있다.

회사는 거대 기관투자자들과 유대를 돈독히 하며, 중요한 우위를 점하고 있다. 블랙스톤은 막대한 자금을 조달함으로써, 한 번에 대규모 부동산을 매입할 수 있다. 사실상 블랙스톤은 소규모 업체들이 엄두를 못 내는 부동산에 입찰할 수 있고, 그 결과 종종 할인을 받을 수도 있다. 블랙스톤에서 미주 지역 부동산 인수를 총괄하는 타일러 헨리츠 Tyler Henritze는 “2,000만 달러 규모의 사무실 빌딩을 매각한다면, (대략) 20개 업체가 입찰할 것”이라며 “하지만 그 가격이 200억 달러로 올라가면 경쟁이 훨씬 더 제한된다”고 설명했다. 부동산 투자사 마커스 앤드 밀리챕 Marcus & Millichap의 제이컵 노왁 Jakub Nowak은 “블랙스톤이 할인을 받아 부동산을 매입하면, 다시 프리미엄을 붙여 매각할 가능성이 높아진다”고 말했다.

블랙스톤은 지난 2007년 두 개의 대형 공개기업 힐턴 호텔과 에퀴티 오피스 프로퍼티스(EOP)를 비상장화 한 후, 자사의 사업 모델이 얼마나 효과적일 수 있는지를 보여주었다. 금융위기 당시 단행한 투자에서 쓴 맛을 본 다른 투자자들과 달리, 그레이 팀은 장기 자금을 확보하고 대규모 현금 완충책을 마련했다. 덕분에 블랙스톤은 경제를 덮친 폭풍 속에서도 힐턴과 EOP를 지켰고, 두 회사를 개선하는 데 투자할 수 있었다. 이 거래는 결국 회사에 210억 달러의 수익을 안겨줬고, 신중한 재정 전략은 이제 블랙스톤의 대규모 부동산 거래의 기준이 되었다.

오늘날 블랙스톤은 스스로 “지식 중심지”—젊은 전문가들을 대규모로 끌어들이는 고성장 도시들—라고 부르는 곳에 특히 집중하고 있다. 캐플런은 “우리는 재도시화 /*역주: 도시의 버려진 곳으로 사람들을 이주시켜 그 지역을 되살리는 정책/와 젠트리피케이션의 거대한 추세를 목격하고 있다”고 설명한다. 이런 도시들 중 많은 곳의 높은 부동산 가격은 일부 투자자들의 외면을 받았다. 구매 가격이 비싸면, 임대 수익을 얻기가 더 어렵기 때문이다. 그러나 캐플런과 매카시는 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스 베이 지역, 시애틀, 런던, 베를린, 스톡홀름이 대규모 성장을 지속할 것으로 보고 있다.

회사는 이 유명 도시들에서, 익히 알려진 프로젝트에 의존하지 않는다. 그래서 소매업은 가급적 피하고, 신규 사무실 거래도 매우 신중히 택한다. 대신, 다세대 임대주택 투자에 집중한다. 수요가 강하고, 신축 건물이 많지 않기 때문이다. 

블랙스톤은 전통적으로 따분한 자산으로 평가 받는 창고에서 가장 큰 이득을 얻고 있다. 매카시는 “전자상거래가 급증함에 따라, 재고 상품들이 매장 진열대에서 거대한 창고로 옮겨가고 있다. 이 창고들은 다시 신속한 배달을 위해, 수백만 가구에 근접한 곳에 위치해야 한다”고 설명한다. 이런 트렌드는 도심에서 15마일 이내에 있는 ‘라스트 마일 공터’ 지역의 유통 거점을 탐나는 공간으로 변화시켰고, 블랙스톤은 이 창고들을 닥치는 대로 취득하고 있다. 회사는 2019년만 해도 250억 달러에 가까운 물류 자산을 매입했다.

블랙스톤은 현재 상위 부동산 중에서도 연간 10% 이상 성장하는 창고 임대가 아파트나 사무실보다 훨씬 빠르게 커갈 것으로 예상하고 있다. 아울러 미주 지역 부동산 책임자 나딤 메지 Nadeem Meghji는 “굵직한 세입자들을 유치하기 위해, 옥상 태양열 패널과 여분의 주차장 같은 추가 시설로 시설을 개선하고 있다”고 말한다.

낮은 층고의 칙칙한 물류 거점과 현란한 맨해튼 오피스 타워는 극명하게 대조된다. 하지만 부동산에서는 화려함이 종종 방해요소로 작용한다. 그레이는 “사람들은 여전히 창고를 따분한 상품 정도로 취급한다. 하지만 그들은 과거에 머무는 경향이 있다”고 지적한다. 분명 블랙스톤의 미래는 축구장 크기의 뉴저지 물류 센터에 있는 것처럼 보인다.

▲숫자로 보는 ‘쩐의 전쟁’

-92%: 블랙스톤 그룹 주식의 12개월 총 수익률(2월 7일까지)

-113억 달러: 2009년 이후 블랙스톤이 부동산 사업에서 거둔 조정이익(Adjusted Earnings)(출처: 회사 실적보고서)

-3,250억 달러: 현재 블랙스톤 부동산 포트폴리오의 총 추정 가치(자기 자본과 레버리지 포함)